Підбиваючи підсумки першого півріччя 2021 року, компанія Z Consulting та агентство нерухомості RE/MAX Central склали аналітичний звіт про ринок заміської нерухомості київського регіону. Сьогодні розповідаємо про сегмент вторинної нерухомості
Пропозиція
На вторинному ринку в продажу можна знайти близько 6 тисяч домоволодінь, розташованих як в умовних селах, так і в котеджних містечках, але якість цієї пропозиції не завжди відповідає нинішнім вимогам. У дев’яностих-нульових роках масово будували великі багатоповерхові будинки площею 200-1000 кв. м, у яких є все. Причому такий підхід був притаманний як домівкам економ-, так і преміум класу – просто виконання та наповнення відрізнялися за якістю та вартістю.
Потім люди зрозуміли, що будинок – це дороге задоволення, його потрібно обслуговувати, ресурси коштують великих грошей, а фінансове становище непередбачуване, тому почалася плавна мінімізація площ. Також підвищилися вимоги до енергозбереження, експлуатації й автономності.
Сьогодні, коли через майже 30 років розвитку ринку прийшло розуміння, що в будинку головне – це не його площа, а функція, яку він виконує, багато об’єктів стають незатребуваними, тому вважати це реальною пропозицією чи ні, вирішує покупець в кожному конкретному випадку .
“Якщо ви звернете увагу на будинки, споруджені до 2006 року, то вони були три-чотириповерхові. В останні п’ять років, незалежно від сегмента, будуються одно-, максимум – двоповерхові будинки. Вкрай рідко з’являється додатковий рівень, і, як правило, він чимось обумовлений і обов’язково функціональний, тобто це не марні квадратні метри, тому що так було прийнято будувати”, – розповідає агент RE/MAX Central Ірина Рогальська.
“Зараз ми, можливо, спостерігаємо новий тренд – відродження традиційно українських господарських маєтків, розташованих на території від 1 га. Їхня концепція передбачає поєднання трьох основних напрямків.
- Преміально-комфортні умови проживання для господарів.
- Ведення сільського та тваринницького господарства з використанням сучасних технологій.
- Можливість якісно відпочивати на власній території.
У всьому світі вже давно існує мода на великі приватні резиденції-ферми в стилі “ранчо” для вирощування органічної продукції. Відкриття ринку землі в Україні, можливо, дасть додатковий поштовх до розвитку таких маєтків. Крім того, в умовах світової пандемії більш активно почав розвиватися місцевий агротуризм. Таким чином, в Україні є всі передумови для того, щоб в найближчому майбутньому побачити самодостатні резиденції-ферми, які зможуть автономно забезпечувати себе і найближче оточення якісними органічними продуктами харчування”, – упевнений агент RE/MAX Collection Андрій Кремінь.
Якість пропозиції
Стрімкий розвиток ринку передбачає, що проекти, створені 10-15 і тим паче 25 років тому стають незатребуваними серед сьогоднішніх покупців.
Що робити з неліквідними об’єктами?
- Вибрати перевірену компанію з продажу нерухомості, краще працювати тільки з одним ріелтором. Деякі думають, що запросивши до роботи одразу десятьох ріелторів, вийде продати будинок удесятеро разів швидше. Це омана. Лише єдиний виконавець здатний сконцентрувати в своїх руках попит, щоб продати будинок за максимальною ціною.
- Якщо об’єкт не продається навіть після залучення грамотного фахівця, потрібно подивитися на нього по-новому. Наприклад, є будинок площею 500 кв. м – можна розділити його на частини та зробити багатоквартирним, можна змінити цільове призначення та зробити з нього об’єкт соціальний інфраструктури: дитячий садок, центр освіти, центр для людей похилого віку, готель, гостьовий будинок.
Будинків, які не продаються, не існує – просто потрібна експертиза.
“Будинки великого метражу старого формату (+15 років) знаходять свого покупця й сьогодні. Чим простіше, зрозуміліше планування й архітектурне рішення будинку, тим простіше знайти покупця. Якщо це об’єкт із серії “я художник – я так бачу” – зі всілякими архітектурними рішеннями, з незрозумілою функціональною складовою, продати його практично неможливо. Але головне – з огляду на, що це категорія нерухомості, яка прямує в напрямку збитковості або вже туди перейшла, потрібно змінювати підхід до формування ціни. Підхід “я вклав гроші та хочу їх повернути” не працює. Потрібно дуже тверезо дивитися на ситуацію та реально оцінювати конкуренцію”, – пояснює Ірина Рогальська.
Ціни
За 30 років на ринку накопичилося багато різного житла, і якщо орендувати, причому, швидше за все, тимчасово, можна будь-який будинок, то купувати хочеться вже “правильний”, тому на вторинному ринку покупець дуже перебірливий. Будинки, які стоять з 2008 року, не дорожчають, а намацують своє зниження до реальної точки продажу.
“На нові будинки ціни будуть тільки зростати, тому що дорожчають земля, будматеріали, будівництво, є попит. Проекти, які не вгадали з концептом, з не дуже хорошим розташуванням, без сучасних архітектурних і планувальних рішень можуть відчувати дефіцит попиту, тому будуть змушені надавати знижки”, – резюмує брокер, власник RE/MAX Central, засновник компанії Z Consulting Валерій Захаров.
Нагадаємо, раніше ми розповідали про тенденції та перспективи розвитку ринку первинної заміської нерухомості київського регіону.
