Підбиваючи підсумки першого півріччя 2021 року, компанія Z Consulting та агентство нерухомості RE/MAX Central склали аналітичний звіт про ринок заміської нерухомості київського регіону. Сьогодні розповімо про сегмент первинної нерухомості

Пропозиція

Станом на липень 2021 року на ринку заміської нерухомості київського регіону (Київ та околиці в радіусі 30 км) заявлено близько 370 котеджних містечок, у майже 90% яких вже ведуться продажі – це приблизно 4500 домоволодінь.

Якщо ще п’ять років тому пропозиція складалася переважно з котеджів, то сьогодні більше половини – це таунхауси в різних варіаціях: безпосередньо таунхауси, дуплекси, квадрекси. Це зумовлено тим, що зараз і девелопер, і покупець орієнтовані на максимальну мінімізацію витрат на будівництво та подальшу експлуатацію. Також з’являються й кардинально нові формати, які пропонують усі зручності квартири, але завдяки незвично великий терасі створюють відчуття заміського будинку.

Пропозиція формується за рахунок як абсолютно нових проектів, так і розвитку та трансформації (переосмислення) вже існуючих. Окрім того, зі ще докризових часів у багатьох містечках залишилися непродані об’єкти, які забудовники прагнуть реалізувати на тлі відновленого попиту.

«У 2008 році багато девелоперів обпеклися та пішли з сегменту заміської нерухомості – навіщо працювати з ризиковим проектом, якщо є що розвивати в місті, де більш зрозумілі попит, рентабельність і прибутковість. Попит, що накопичився за 12 років, та поява карантинів оживили ринок. З кінця нульових залишилося багато проектів, які до сьогоднішнього часу «лежали під сукном», але після перегляду концепцій, форматів будинків та інфраструктури, в оновленому вигляді вже з’явилися або скоро з’являться на ринку. Якщо політати на повітряній кулі над Київською областю, можна побачити, як трактори активно планують ділянки. Нові котеджні містечка з’являються як на віддаленні 10-20 км від міста, так і за 50-70 км – просто це різні формати та класи», — розповідає брокер, власник RE / MAX Central,  засновник компанії Z Consulting Валерій Захаров.

Якість пропозиції

Якість проектів дуже різна – від некомфортних і навіть небезпечних для проживання будинків до високоякісних проектів, які не поступаються преміальним особнякам. Тому на ринку можна знайти об’єкти як від $10 тис., так і до кількох мільйонів доларів за домоволодіння.

Якісна пропозиція, продиктована реальним попитом, сьогодні виглядає так.

Архітектура

Пройшовши різні трансформації, заміські будинки сьогодні уникають гігантоманії та за розмірами практично нічим не будуть відрізнятися від квартири в місті – ніяких зайвих спалень, більярдних, чайних кімнат, які більшу частину часу просто припадають пилом. Сьогоднішні проекти абсолютно точно про компактність, зручність і, головне, функціональність.

Інженерія

На перше місце виходить собівартість витрат на утримання домоволодіння. Якщо раніше на комуналку мало звертали увагу, бо вона коштувала порівняно мало, то зараз з огляду на дорожнечу енергоресурсів уся інженерія повинна бути максимально економічною. Раніше наявність газу в котеджному містечку була обов’язковою умовою. Зараз замість газових котлів все частіше використовуються теплові насоси та електричні котли. Ще 10 років тому тепловий насос коштував дуже дорого і за низької вартості газу окупався дуже довго. Коли газ сильно подорожчав, а тепловий насос у виробництві значно подешевшав, то стало економічно доцільно ставити теплові насоси.

Інфраструктура містечка

Обсяг і різноманітність інфраструктури залежать від того, якого типу та класу це котеджне містечко, але в будь-якому випадку сьогодні інфраструктура – це must have.

Що будують у котеджних містечках:

Клуб. Якщо в котеджному містечку достатня кількість будинків, у ньому планують невеликий громадський простір, в якому можна проводити дозвілля: організувати кафе, кіно, зону для зустрічі гостей. Через пандемії люди не хочуть бачити у себе вдома сторонніх людей, навіть не зважаючи на те, що вони можуть бути великими друзями, тому вважають за краще зустрічатися з ними десь на нейтральній території.

Спортивна інфраструктура. Зараз питанню здорового способу життя приділяється першочергова увага, і наявність правильної бігової доріжки, виділених велосипедних доріжок, спортивного басейну, різних спортивних майданчиків, волейбольних та футбольних полів є одними з ключових переваг. Покупець хоче мати можливість тренуватися в межах свого містечка.

Аквазона. Раніше ніхто не замислювався про те, що необхідно виділяти територію для басейну, оскільки передбачалося, що у кожного він буде власний. Приватні басейни дорогі та при цьому не практичні. Громадський же басейн може поєднувати в собі різні функції: і плавального, і розважального характеру. Крім того, навколо формується зона для дітей і дорослих, куди можна прийти та разом провести час з сім’єю та друзями.

Садочки. Покупець заміської нерухомості помолодшав і для нього стала важливою наявність садочків на території котеджного містечка. Але поняття садочків зараз дуже розмите, наприклад, у деяких містечках є по три садочки, хоча вони не дуже великі. Садочок може бути вже для кількох дітей, тому може створюватися навіть у котеджному містечку на 15-20 будинків.

 

Ціни

Незважаючи на зростання в 2020 році популярності заміського житла та стрімкий зліт цін на оренду, вартість продажу будинків кардинально не виросла. Якщо ми говоримо про нове будівництво, то ціни піднялися на 10-20% залежно від місця розташування котеджного містечка. Найбільше зросли ціни в об’єктах з гарною транспортною доступністю, хорошим природним оточенням, розвиненою інфраструктурою.

«На нові будинки ціни будуть тільки зростати, адже дорожчають земля, будматеріали, будівництво, є попит. Проекти, які не вгадали з концептом, з не дуже хорошим розташуванням, без сучасних архітектурних і планувальних рішень можуть відчувати дефіцит попиту, тому будуть змушені надавати знижки», — каже Валерій Захаров.

Нагадаємо, раніше ми детально розповідали про різні види інвестування: у криптовалюту, у бізнес і в нерухомість.