Эксперт по недвижимости, брокер агентства недвижимости RE/MAX Centra Валерий Захаров рассказывает, почему он считает самой привлекательной для инвестиций именно недвижимость, что сейчас происходит с рынком земли Киевской области и какие коттеджные городки будут пользоваться популярностью у потребителя в ближайшие годы
Валерий, почему вы считаете, что недвижимость – самый интересный объект для инвестиций?
Недвижимость предлагала и предлагает лучшее соотношение надежности и доходности. Безусловно, риски есть в любом бизнесе и в любой сфере инвестиций, но здесь они наиболее сбалансированы в соотношении с заработком. Из двух наиболее традиционных объектов инвестиций – банковских депозитов и недвижимости – сейчас однозначно выигрывает по доходности вторая. Депозиты сегодня приносят максимум 3% в валюте и около 7-8% в гривне, что за вычетом инфляции составит примерно те же 3-4% годовых. А первичный рынок недвижимости заметно растет в цене: за последний год цены повысились на 10-25% в зависимости от проекта.
Но нужно ли инвестировать в недвижимость именно сейчас, на фоне происходящих в мире событий и нестабильности?
Именно сейчас и нужно. Во-первых, деньги у населения есть, и если они просто лежат, что называется, под матрасом, то это крайне невыгодно – они теряют в цене. Во-вторых, я хорошо знаком с рядом макроэкономических исследований и отчетов ведущих украинских и международных экономистов и передовых компаний, работающих на рынке финансов и экономики, согласно которым мир находится на пороге глобального экономического роста. У меня нет оснований не доверять этим прогнозам, поскольку предыдущие сбывались с высокой долей точности и всегда отличались достоверностью. Так вот, Украина сильно зависит от внешних факторов, и когда во всем мире происходит рост экономики, то у нас как минимум нет падения. Соответственно, в нашей стране тоже будет экономическое движение вперед. В частности, прогноз МВФ говорит о 4%-м росте ВВП в Украине на 2021 год. Мои личные данные по рынку только подтверждают и уточняют этот прогноз. Капиталы перетекают и неизбежно попадают на рынок недвижимости, и существует много факторов, которые обуславливают его рост.
Что это за факторы?
Я уже упоминал падение привлекательности банковских депозитов. К тому же у населения есть некое ожидание долларовой инфляции, связанное с печатанием больших объемов валюты. В ожидании этой инфляции люди будут стараться как-то использовать свои доллары. Здесь нет прямой корреляции, в большинстве своем эти деньги поглотят крупные финансовые рынки, но какая-то их часть точно окажется на рынке недвижимости и подогреет цены на нем. Подогревать цены будет и спрос: людям нужно будет реализовать свои незакрытые потребности в жилье, и тот, кто не реализовал их в прошлом году, постарается сделать это в текущем. Ведь они будут бояться дальнейшего роста цен и того, что за аналогичный объект недвижимости завтра им придется заплатить больше, чем сегодня.
Новый формат жизни, обусловленный влиянием на нее ковидных карантинов, влияет на рынок?
Безусловно. Продолжения карантинов и локдаунов, невозможность выехать в те страны, которые традиционно принимали украинских покупателей недвижимости. Только в 2020 году около $8 млрд не вывезли за рубеж, они остались в Украине и, в том числе, пошли на рынок недвижимости. Прежде всего – в мелкие проекты, в самое популярное жилье, небольшие, преимущественно однокомнатные, квартиры в новостройках и на первичном рынке, которые пользуются самым активным спросом среди арендаторов. В этом году ситуация аналогичная: деньги опять останутся в Украине и пойдут на рынок недвижимости.
Есть ли спрос на покупку и аренду таких квартир? Чем он подтверждается?
Это еще один фактор – урбанизация и внутренняя миграция населения в крупные города, прежде всего в столицу. Это происходит по всей стране. В сельской местности уже не нужно столько рабочих рук, их все активней заменяют современные технологии. Соответственно, жители сел переезжают в районные центры, потом в областные, потом в Киев. В первую очередь речь идет об активных молодых людях, которым как раз и нужно будет свое или съемное жилье в городе.
Как вы оцениваете правительственную программу доступной ипотеки?
Пока рано давать ей качественную оценку, ведь программа стартовала только весной. Но я ожидаю, что в 2021-2022 годах ситуация улучшится и роль ипотеки станет существенной. Хотя еще рано говорить о заметной роли ипотечной программы, считаю, что и не учитывать ее нельзя.
Насколько, по вашим оценкам, вырастет рынок недвижимости в 2021 году?
До конца года рынок вырастет по крайней мере на 15%. Тенденция прошлого года только усилится, потому что все уже привыкли к ковиду и карантинам и не боятся принимать финансовые решения, даже такие как покупка или инвестирование в недвижимость.
Что происходит с рынком земли вокруг Киева?
За последние год-полтора он очень сильно поменялся. Появилось много новых предложений, участков, которые были отведены 15-20 лет назад и просто держались их собственниками. И это не просто участки, это большие массивы земли – от нескольких гектаров до нескольких сотен гектаров.
Насколько адекватны цены на них?
Спрос погнал цены вверх. Изначально собственники покупали эти земли дорого, и, когда рынок просел, они не желали продавать участки дешево. Но сейчас рынок недвижимости стал догонять уровень цен 15-летней давности, 2004-2006 годов, когда он в целом был на подъеме. Но за это время собственники участков начали физически стареть и морально устали. Поэтому сейчас наступил такой период, когда цены достаточно приемлемы и для продавцов, и для покупателей. Девелоперы загородных проектов довольно охотно скупают земли под застройку и особенно активно разбирают участки в Обуховском направлении. Так что на этом рынке сейчас происходит много сделок.
Как соотносятся два озвученных вами тренда: рост цен на недвижимость и готовность собственников земли уступать?
Дело в том, что последние лет 10-12 рынка земли как такового не было, поэтому сложно было говорить о рыночных и тем более среднерыночных ценах. Были точечные сделки с индивидуальными условиями. Только в прошлом году сделки с землей начали активизироваться. И хотя о ценовых параметрах этого сегмента говорить сложно, ведь стоимость участка зависит от очень многих факторов, и здесь никак нельзя выводить «среднюю по больнице» цифру, в целом действительно наблюдается два одновременных тренда: рост стоимости земли и готовность собственников идти навстречу покупателям. По статистике, в среднем по Киевской области количество сделок с землей в 2020 году выросло примерно на 30% по сравнению с 2019 годом. Но в самых востребованных направлениях количество сделок выросло на 50%.
Нынешний рынок недвижимости – это рынок покупателя или продавца?
Сейчас интересное время, когда рынок сбалансирован: есть и покупатели, и продавцы, и желание обеих сторон идти навстречу друг другу.
Какие объекты загородной недвижимости пользуются спросом у сегодняшнего покупателя?
Хорошо продаются и сдаются в аренду современные красивые дома, особенно готовые и с ремонтом.
Они должны находиться в коттеджном городке?
Наибольшим спросом пользуются именно дома в коттеджных городках, а не отдельно стоящие объекты.
Каким должен быть коттеджный городок, чтобы пользоваться популярностью? Какая у него должна быть инфраструктура?
Все зависит от конкретного проекта, от его особенностей, в частности от размера и от класса. Например, вокруг озера Золоче первые коттеджные городки начали строить больше 15 лет назад, но социальная и развлекательная инфраструктура начала подтягиваться позже, когда на нее появился спрос в необходимом объеме. Ведь создавать, условно, школы или спортклубы нет смысла, если на них не будет достаточного спроса.
Какими будут коттеджные городки в ближайшем будущем?
Прямо сейчас на этапах концепции и планирования находятся многие проекты коттеджных городков нового поколения. Думаю, что в ближайшие два-три года ситуация радикально изменится, появятся и реализуются новые форматы: городки тематической направленности, по интересам, коттеджные городки арендного типа, новые архитектурные стили и подходы к инфраструктуре.
Напомним, ранее эксперт по зарубежной недвижимости, агент по недвижимости компании RE/MAX Central Андрей Кремень рассказывал о том, почему именно сейчас Кипр стал особенно привлекателен с инвестиционной точки зрения, а один из самых успешных инвестбанкиров Украины Игорь Мазепа объяснял, что сейчас происходит с рынком инвестиций в Украине и мире.
