Нинішнього року Кіпр може запропонувати іноземним інвесторам те, чого не пропонував уже давно: якісну нерухомість за справедливими цінами. Як так сталося та до яких проектів варто придивитися, розповідає експерт ринку нерухомості Кіпру Андрій Кремінь
У 2020 році на кіпрський ринок нерухомості суттєво вплинули дві обставини: локальна – скасування програми видачі місцевого громадянства в обмін на інвестиції в нерухомість і глобальна – пандемія та карантин. Здавалося, що це мало б знизити інвестиційну привабливість Кіпру ледь не до нуля, але насправді сталося навпаки: саме зараз настав час для найцікавіших угод з нерухомістю.
Щоб пояснити, чому так сталося, потрібно трохи зануритися в історію. Я працюю з ринком нерухомості Кіпра більше 15 років, тому гарно знаю його динаміку. Це важливо, адже саме в динаміці можна прослідкувати і, головне, передбачити тенденції.
У 2013 році уряд Кіпру запровадив програму так званих «золотих паспортів», яка дозволяла іноземцям отримувати кіпрське громадянство за умови придбання ними нерухомості на острові на суму не менше 5 млн євро. Згодом поріг знизився і став складати 2 млн євро. Завдяки цій програмі Кіпр отримав від іноземців прямі інвестиції, за рахунок яких вдалося наситити бюджет країни та виплатити міжнародні борги. І, що також дуже важливо, це дозволило розвинути інфраструктуру острова: там почали будувати не тільки житло, але й торгові, соціальні об’єкти, дороги тощо. Звісно, була й зворотна сторона медалі: не всі паспорти видавалися належним чином або видавалися людям з сумнівною репутацією. Тож на фоні критики з боку ЄС у листопаді 2020 року програму припинили. Однак за сім років діяльності програми позитив від неї перевищив негатив. У підсумку: добре, що ця програма існувала і добре, що вона закінчилася.
Тепер розглянемо саме ринок нерухомості. За час дії програми на Кіпрі почалося будівництво численних житлових об’єктів, причому переважно дорогих, адже саме в них були зацікавлені претенденти на «золотий паспорт». Це почало розігрівати ринок і зрештою спровокувало зростання цін на нерухомість. У певний момент мені стало зрозуміло, що ринок вже перегрівся, і це не може тривати довго. Насправді було вже навіть некомфортно та нецікаво пропонувати клієнтам кіпрську нерухомість на її ціновому піку. Саме тут і сталися карантин і припинення паспортної програми.
Спочатку ринок перебував у розгубленості, девелопери не знали, як реагувати на події. Адже після стількох років шаленого попиту несподівано настало майже повне затишшя. Однак місцеві девелопери мали і досі мають досить непоганий запас міцності, тому знижувати ціни не поспішали. У такому стані стагнації вони протрималися протягом всього 2020 року, і лише навесні 2021-го почали з’являтися перші знижки. Переважно їх не анонсують відкрито, радше, пропонують покупцям як індивідуальний дисконт. Однак головне, що після років виключно зростання зараз реальні ціни по деяких об’єктах первинного ринку ціни знизилися на 15-20%. Якщо раніше девелопери радше диктували свої умови, то зараз охоче підуть на діалог з покупцем, будуть пропонувати різні варіанти, намагатимуться знайти компроміс.
Хочу наголосити, що мова аж ніяк не йде про обвал ринку чи навіть про передумови до цього. Він сильний і стабільний, тому й про «цінове дно» говорити недоречно. Також важко прогнозувати, чи буде місцева нерухомість дешевшати далі. Радше, зараз найкращий час для придбання житла на Кіпрі. Адже варто враховувати ще один важливий фактор. Навіть якщо ціни у подальшому ще трохи знизяться, то вибір при цьому скоротиться. Найцікавіші об’єкти розберуть першими, тоді як найближчим часом місцеві девелопери не планують починати будівництво нових проектів: у 2020 році кількість виданих на нове будівництво дозволів на Кіпрі скоротилася вдвічі. Тож нові цікаві проекти почнуть з’являтися не раніше, як за 3-4 роки.
Хоча зараз я б радив розглядати кіпрську нерухомість зараз не як класичну майнову інвестицію, а як спосіб досягнення однієї з цілей, про які я розповім далі. Перша – це можливість виростити й виховати здорову й високоосвічену дитину буквально з перших днів життя аж до вступу до університету. Можна умовно назвати це «20-річною програмою з виховання дитини». Що це означає? Що Кіпр пропонує якісно збалансовані можливості для зростання дітей: тут теплий і м’який морський клімат, низький рівень злочинності, гарні екологія та суспільство, смачні й натуральні продукти, чудова система освіти від дитячого садочка до старшої школи. Важливо, що Кіпр має тісні зв’язки з Британією, і освітня система не є винятком. Тож закінчивши школу на Кіпрі, дитина має всі шанси вступити до британського університету для здобуття найякіснішої вищої освіти.
До чого тут нерухомість? Справа в тому, що окрім «золотих паспортів» на Кіпрі існує ще одна, також дуже приваблива програма. Ще з середини 2000-х років тут можна отримати посвідку на постійне проживання в обмін на інвестиції в нерухомість, і зараз сума мінімальних інвестицій складає 300 тис. євро. Для таких цілей я б радив розглядати нерухомість у Лімасолі чи довкола нього, адже там найбільше зосередження якісних освітніх закладів.
Другий варіант – це будинок для відпочинку. Такий формат полюбляють британці і навіть мають для нього назву – holiday home. Мова йде про будинок, який використовується всією родиною чи її старшим поколінням для сезонного чи періодичного проживання та відпочинку. Такий будинок я рекомендував би придбати в курортних містах та регіонах острова, наприклад, у Протарасі чи Айя-Напі, які розташовані на мальовничому морському узбережжі зі зручними білосніжними пляжами.
Однак є ще один важливий фактор, який не мав практично жодного значення до минулого року. Посвідка на постійне проживання дає її власникові право без обмежень пересуватися між Україною та Кіпром. Якщо до 2020 року українці мали можливість з легкістю подорожувати Європою завдяки безвізовому режиму, то карантин цю можливість максимально ускладнив і обмежив. Тому лояльність Кіпру у цьому питанні стала надзвичайно вагомою перевагою, якої не пропонують інші країни ЄС. Усі перелічені вище обставин роблять Кіпр саме зараз справді дуже привабливою країною для інвестицій в якісну нерухомість і спосіб життя.
Нагадаємо, раніше один з найуспішніших інвестбанкірів України Ігор Мазепа розповідав нам про інвестиції та розвиток ринку заміської нерухомості, а Дмитро Дячук пояснював важливість енергоефектвних технологій при будівництві приватних будинків.
