В эксклюзивном интервью ЗН один из самых успешных инвестбанкиров Украины, основатель и руководитель компании Concorde Capital Игорь Мазепа рассказывает, что происходит с мировой экономикой, в какие отрасли и бизнесы инвестирует он сам и чем привлекательна загородная недвижимость сейчас и в долгосрочной перспективе
Считается, что в мире сегодня существует избыток денег, которые нужно куда-то инвестировать. Это так?
Совершенно верно. Скажу больше – иметь деньги и не зарабатывать на них так же плохо, как не иметь их вовсе.
Украина в тренде? У нас есть такой переизбыток денежной массы?
Конечно, Украина, как часть финансового мира, не может быть не в тренде. Поэтому, когда в США печатают триллионы долларов, первыми их получают американцы, а затем они распространяются по миру, в том числе попадают в Украину, где валюты становится больше. Статистика последних двух лет показывает, что вместе с ростом доходов на 7-10% в год растут и сбережения населения. А когда люди удовлетворяют свои базовые потребности, они думают, как заставить деньги работать.
Как прошлый ковидный год повлиял на рынок финансов и инвестиций?
Мы наблюдали огромное количество желающих купить облигации внутреннего государственного займа. Это привело к росту их стоимости и, соответственно, снижению доходности. В прошлом году население скупало ОВГЗ с небывалой активностью. В этом году тренд усилился: аналитики Concorde Capital подсчитали, что за первый квартал население инвестировало в ОВГЗ рекордную сумму 3,7 млрд грн.
С чем связан рост интереса рядового обывателя, не бизнесмена и не профессионального инвестора, к ОВГЗ?
На фоне того, что ставка самого привычного инструмента – банковского депозита – критично низкая, украинцы решили зарабатывать с помощью более экзотического – ОВГЗ. Это один из тех рынков, куда пошли внутренние инвестиции, а за ним точно поднимется рынок акций. Мы наблюдаем этот тренд в странах Восточной Европы и даже в России. Уверен, еще пара лет, и у нас появится полноценный фондовый рынок.
Вы имеете в виду активный?
Да, потому что сейчас его таким не назовешь. Фондовый рынок – это то место, куда приходит инвестор, обладающий средствами, и компании, которым эти средства нужны для развития. Нужно, чтобы обе стороны чаще встречались и находили друг друга.
Куда бы вы советовали вкладывать деньги сейчас?
Раньше бы предложил ОВГЗ, но сейчас, как я уже говорил, ставки доходности по ним снизились и составляют около 10-11%, притом что инфляция находится на уровне 8%. Такая доходность уже перестает быть интересной. Депозиты еще менее интересны. Поэтому я предпочитаю инвестировать в бизнес.
Какой именно бизнес?
Например, в медицинскую сеть «Добробут».
То есть в сферу здоровья?
Скорее, в компанию, которая имеет все шансы вырасти в цене в три-пять раз за ближайшие пять лет. Еще я инвестировал в компанию MakeUp, которая примерно удваивается в объемах и цене ежегодно. Кроме того, есть несколько амбициозных проектов в загородной недвижимости, где теперь происходит настоящий бум.
Для вас первична отрасль или компания?
Сначала я выбираю отрасль, которая сейчас «бумит», а потом ищу, какие там есть интересные компании с хорошей перспективой роста.
На сегодня наиболее перспективной для инвестирования считается IT-отрасль. Вы о ней пока не упоминали. Вам она не интересна?
Почему? Тот же MakeUp – вполне себе IT-компания, это ритейлер с очень важной IT-составляющей. Что касается IT в широком смысле, то это очень непростая история. У меня есть опыт инвестирования в эту отрасль, и могу сказать, что взлетает только 10-15% проектов. Да, успешные IT-компании находятся у всех на слуху, зарабатывают много денег. Но в процентном соотношении таких компаний сколько – 3-5%? Так что здесь есть свои риски, и они весьма заметны.
А что насчет криптовалют?
Это та история, которую пока что сложно понять. Хотя я существенно поменял свое отношение к ней буквально за последние месяцы. Во многом потому, что крипта уже стала средством платежа не только в «серых» и «черных» индустриях, но и в обычной каждодневной жизни.
А как в Украине?
Вы удивитесь, но в Украине пенетрация криптовалюты – одна из самых высоких в мире. Это во многом связано с тем, что комплаенс локальных банков также один из самых жестких. Для проведения обычной операции надо пройти строжайшую проверку и объяснить, где ты взял деньги. Часто даже небольшая транзакция может занимать недели. Ожидание дорого стоит. Поэтому многие бизнесмены часто идут в обход банковской регуляции, и самый надежный способ – заплатить криптовалютой. Хотя крипта – это крайне волатильная история, ее держатель несет валютные риски. Но сейчас уже есть крипта, привязанная к доллару, и она начинает становиться средством платежа и сбережений.
Сбережений или заработка?
Инвестиции в этот рынок в прошлом году оказались самыми высокодоходными.
Но это был прошлый год, а сейчас все может оказаться иначе.
Конечно, в каждой инвестиции есть риск, и для многих этот рынок пока непонятен, но тем и интересен.
Почему вы решили инвестировать в недвижимость и почему именно в загородную?
Мой инвестиционный путь в загородную недвижимость начался в далеком 2005 году, когда у меня были свободная пара миллионов долларов и приятель, предложивший мне вложиться в земельный участок. Эти 10 гектаров долго стояли без дела до тех пор, пока жизненные обстоятельства не привели меня туда, и я понял, что очень хочу жить за городом. У меня высокие требования к месту для жизни: там должны быть лес и большая вода на первой линии, так как мне нравится выйти из дома, сесть в лодку и дойти, например, до Одессы. Так и возникла идея построить для себя и своих единомышленников городок GoodLife Park. Затем спрос на суперкачественную недвижимость по разумным ценам привел к идее построить Shelest. Причем, в отличие от GoodLife Park, это была полностью осознанная инвестиция. Когда я покупал земельный участок, то уже понимал, что и как здесь будет, какой объем инвестиций нужен и сколько проект будет зарабатывать.
Вы специально искали участок под свой второй проект коттеджного городка рядом с GoodLife Park?
Это было не обязательное условие, но в итоге все сложилось. Тем более, это одна из лучших локаций возле Киева.
В чем, судя по вашему опыту, залог успешности коттеджного городка?
Расположение, доступ к воде и лесу, инфраструктура, архитектура, качество строительства, технологии, безопасность – это все важно. Но именно по моему опыту, все дело в атмосфере и уровне сервиса. У нас в GoodLife Park ты себя чувствуешь одновременно как в пятизвездочном отеле, где все твои потребности готовы закрывать 24/7, и как в кругу своих людей, соседей, которые уже давно стали друзьями.
Есть ли какой-то инструмент для создания такой атмосферы?
Специального инструмента не существует, это комплексная работа. Но один момент могу привести в качестве примера. У нас внутри GoodLife Park вообще нет заборов, и, если потенциального покупателя такое устраивает, это наш человек. Тот, кому не хватает трехметровых заборов вокруг дома, не наш клиент, мы с ним взаимно друг другу неинтересны. Хотя по периметру городка у нас как раз забор есть, а вместе с ним и серьезнейшая система охраны.
Вы снова инвестируете в проект загородного коттеджного городка. Насколько этот рынок сейчас интересен с инвестиционной точки зрения?
Из-за пандемии интерес к загородной недвижимости вырос как никогда. Толпиться в городах уже не так безопасно, как раньше. Возникает потребность чаще бывать на природе, но при этом не пропадает потребность социализироваться. В этом смысле коттеджные городки – оптимальный вариант для жизни и отдыха. За прошлый год арендные ставки на загородное жилье выросли в пределах 20-50%. Стоимость такой недвижимости растет пропорционально. Развитие рынка коттеджных городков потянуло за собой развитие сервисной инфраструктуры, начали появляться супермаркеты, загородные отельные, ресторанные и спа-комплексы. Соответственно, это подстегнуло спрос не только к жилой, но и к коммерческой недвижимости. Для инвестора это может быть очень хорошей историей. Думаю, это начало сильного и долгосрочного тренда на десятки лет вперед. Как когда-то Америка переезжала в малоэтажную пригородную застройку, так, скорее всего, будет и у нас.
Как понять, что проект коттеджного городка будет успешен?
Загородная недвижимость, казалось бы, – очевидное место для инвестиций, потому что мы видим ряд успешных проектов. Однако неудачных, которые стоят непроданными, тоже предостаточно. Нет универсального рецепта успеха. Но есть важное правило: нужно выбирать надежного партнера. Нужно проверить, какой у него опыт, как складывались его предыдущие бизнес-проекты, были ли у него успехи в бизнесе. Пусть это будут небольшие проекты, но они должны быть реализованными и удачными.
Во что бы вы не рекомендовали инвестировать на рынке недвижимости?
Для меня сейчас неочевидны инвестиции в офисные и торговые центры. Все тренды говорят о том, что после череды пандемий очень многие люди останутся работать удаленно – это выгодно и работодателям, и самим сотрудникам: первым нужны меньшие площади под аренду и меньшие текущие затраты на содержание офисов, а вторым не нужно тратить время и деньги на проезд. А торговля стремительно переходит из ТРЦ в интернет.
В начале марта правительство запустило программу 7-процентных ипотечных кредитов. Как она отразится на рынке недвижимости?
Ипотека всегда драйвила рынок. Конечно, 7% годовых в гривне – хорошие условия и возможность обычным гражданам купить жилье. Но пока что это квазисоциальный проект.
То есть не финансовый инструмент?
Как о серьезном финансовом инструменте можно будет говорить о программе тогда, когда она начнет генерировать миллиарды гривень. Но сейчас рассуждать о ее существенном влиянии на рынок сложно. Для нормальной работы нужно, чтобы ипотечные кредиты выдавали коммерческие банки, а они пока выступают лишь в качестве агентов государства в рамках этой программы. Одна из причин в том, что банки хорошо помнят, как после 2008 года правительство отняло у них право требовать погашения кредитов, особенно валютных, и они потеряли много денег.
На этом фоне, а также с учетом того, что в мире и Украине есть свободные деньги и прогнозируется глобальный экономический рост, как будут развиваться события на инвестиционном рынке?
До пандемии мировая экономика росла на 3-4% в год, ее драйвили страны с быстрорастущей экономикой, такие как Китай и Индия. В прошлом году она упала на 4%. Относительно 2021 года прогнозы разные, но я склоняюсь к тому, что она отыграет падение. Пандемия жестко ударила по ряду секторов, таких как авиация, туризм, гостиничный бизнес, но катализировала развитие других, таких как е-коммерс или онлайн-обучение. Поэтому в среднем итоговый экономический эффект будет примерно нулевым. В мире за это время напечатали много денег, что приведет к росту инфляции, но я не сторонник апокалиптических сценариев. Поэтому предполагаю, что в долгосрочной перспективе рост мировой экономики на уровне 3% в год вполне реален.
Это произойдет уже в этом году или в следующем?
Было предположение, что в этом, но мир продолжает сходить с ума по поводу пандемии. И, что самое плохое, во многих западных странах правительства, играя на популизме, стимулируют бездействие, выплачивая гражданам огромные пособия по безработице. Если ты ничего не делаешь и получаешь, допустим, 80% своего обычного дохода, то зачем тебе вообще напрягаться и работать? Со временем это входит в привычку, и вот это как раз может стать основным долгосрочным риском в масштабах мировой экономики.
Беседовала Наталья Кушнир
Фотограф Виктория Вовк
Ранее Михаил Дячук рассказывал ЗН о том, почему так важна тема энергоэффективности на современном рынке строительства коттеджных городков. Также вы можете почитать материал о домовладении в коттеджном городке Obriy Family Club.
