Эксперт по зарубежной недвижимости, агент компании RE/MAX Central Андрей Кремень рассказывает, как изменился инвестиционный климат на европейском рынке недвижимости, какие страны сейчас наиболее интересны с инвестиционной точки зрения и какие объекты лучше покупать прямо сейчас.
Об инвестиционной привлекательности европейской недвижимости в 2020 году
Инвестировать всегда хорошо. Если есть финансовая возможность, то деньги однозначно лучше инвестировать, а не держать под подушкой. Инвестировать за рубеж хорошо с точки зрения диверсификации рисков. Конечно, Украину мы лучше знаем и понимаем, но в Европе значительно более стабильная банковская система при меньших курсовых колебаниях. Поэтому даже в 2020 году есть смысл разделять риски и вкладывать деньги и в Украине – для получения прибыли, и в Европе – для сбережения накоплений.
Об уровне доходности
Сейчас средняя доходность от инвестиций в европейскую недвижимость составляет 5% годовых. Удачные проекты в Италии или Испании могут приносить около 7-8% годовых. Но есть приятное исключение в виде инвестиций в недвижимость грузинского Батуми, где доходность может достигать 15-17%.
О лучших объектах для инвестиций
Наиболее интересной страной с точки зрения доходности от инвестиций сейчас стала Грузия, точнее, грузинский город Батуми. Речь идет о многофункциональных комплексах, главной составляющей в которых выступает казино. Часть этажей в таких комплексах занимают отельные номера, часть – апартаменты. Управление гостиницей и апартаментами осуществляет международная компания. К примеру, именно по такому принципу построены и функционируют Hilton Batumi под управлением одноименной гостиничной сети и Alliance Palace под управлением Marriott International.
Благодаря тому, что грузинские власти создали условия для иностранных инвесторов, и те начали строить здесь комплексы с казино, за последние 3-4 года Батуми превратился в центр игрового туризма, в «Лас-Вегас на Черном море». Основной поток туристов идет из соседних и близлежащих стран, в которых полностью или частично запрещен игорный бизнес, таких как Иран, Таджикистан, Узбекистан, Турция. Теперь Батуми – это не курортный город, где сезон длится 3 месяца, а круглогодичный туристический центр.
О стоимости инвестиций
Самый низкий порог входа именно в инвестиционную недвижимость сейчас предлагает Грузия. Там стоимость апартаментов в мультифункциональных комплексах с казино стартует от 1300-1500 евро за кв. м. Ремонт, мебель и бытовая техника – все по высоким стандартам управляющей компании – будут стоить еще около 700-800 евро за кв. м. Итого примерно 2000-2300 евро за кв. м или от 60-80 тыс. евро за апартаменты площадью 30 кв. м. Кроме того, грузинские банки, например TBC Bank, предлагают простые и понятные условия ипотечного кредитования под такие проекты на уровне 7-8% годовых.
В Западной Европе стоит выделить Испанию, где можно найти привлекательные инвестиционные объекты. Именно в таком контексте можно рассматривать каталонский курортный город Эмпуриабрава, построенный в 60-70-х годах ХХ века на берегу Средиземного моря. Особенность города состоит в том, что он пронизан сетью каналов с морской водой, из-за чего его справедливо называют «Испанской Венецией». Ежегодно сюда приезжают десятки тысяч туристов, тем более что до границы с Францией на машине отсюда 40 км, до Барселоны – 150, а окружают город природные парки. Стоимость жилья на вторичке здесь составляет около 2 тыс. евро за кв. м, то есть, примерно от 80 тыс. евро за небольшую квартиру, расположенную прямо у воды. Для сравнения: в кипрском Лимассоле цены на жилье в марине на берегу моря стартуют от 8-10 тыс. евро за кв. м.
О том, когда лучше инвестировать
Если есть свободные деньги, которые хочется куда-то вложить, то заниматься этим вопросом нужно уже сейчас. Для этого есть несколько причин. Во-первых, подбор недвижимости за рубежом – длительный процесс. Обычно с момента, когда клиент обращается в агентство до завершения сделки проходит около 6 месяцев, хотя порой поиски подходящего объекта затягиваются и на год-полтора. Ведь задача стоит не выбрать первый попавшийся объект, нужно подобрать максимально надежный, ликвидный и прибыльный проект.
Во-вторых, тренды меняются, и если ждать «лучшего момента», можно на него опоздать. Тем временем, если поставить риэлтору задачу по подбору недвижимости уже сейчас, он немедленно начнет отслеживать все подходящие предложения и показывать лучшие из них клиенту.
В-третьих, в ближайшее время рынок первичной недвижимости заметно сузится. Сейчас девелоперы работают над текущими проектами, но новые запускать не спешат. Тем временем интересные объекты понемногу раскупаются, и выбор становится меньше. Вот почему инвестировать – всегда хорошо, а инвестировать прямо сейчас с помощью грамотного агента – еще лучше.
Виды инвестиций
Для заработка
Традиционно Европа не предлагает высоких доходов от недвижимости. Но есть несколько вариантов, при которых чистая прибыль будет весьма ощутимой.
Грузия – 15-17%. Такой доход приносят апартаменты в Батуми в многофункциональных комплексах с наличием казино. Эти апартаменты находятся в управлении международной компании и сдаются в аренду иностранцам, приезжающим играть в азартные игры.
Украина – 15-20%. Самую высокую доходность в стране обеспечивает жилье в современных жилых комплексах комфорт- и бизнес-классов, расположенных вблизи метро или в центральных районах Киева.
Черногория 10%. В этой стране есть смысл рассматривать квартиры или апартаменты в новых апарт-отелях или виллы на побережье Адриатического моря. С правильной управляющей компанией сдача в аренду таких объектов может приносить около 10% годовых, что по европейским меркам очень неплохо.
Для сохранения капитала
При выборе страны для покупки недвижимости с целью сохранения капитала нужно учитывать два фактора: высокий уровень жизни в целом в стране и ликвидность конкретного объекта. В принципе, такая инвестиция, если правильно заняться ее управлением, способна приносить до 1-3% годовых, то есть покрывать годовую инфляцию. Но изначально подобный вариант более уместно сравнить со счетом в швейцарском банке, где именно клиент платит за обслуживание и сохранность денег.
Великобритания. Традиционно недвижимость Лондона – одна из самых популярных для сохранения капитала, особенно среди самых состоятельных жителей стран СНГ.
Германия. Берлин предлагает более бюджетные варианты инвестиций в недвижимость страны со стабильной, надежной экономикой и высокоразвитой системой защиты частной собственности.
Швейцария. Дорогая, надежная и престижная – это все о швейцарской недвижимости, которая потребует финансовых и организационных, но взамен обеспечит высочайший уровень безопасности инвестиций.
Для социальных инвестиций
Инвестировать в зарубежную недвижимость можно с целью получения не только денежной прибыли, но и социальных выгод. Прежде всего, европейского образа жизни, качественного образования для детей. Комфортной среды обитания. Для многих инвесторов этот стимул оказывается важнее материальной выгоды. Поэтому при покупке жилья в этой категории стран нужно обращать внимание на его близость к учебному заведению
Польша. Одна из наиболее популярных среди украинцев европейских стран, куда отправляют детей для получения высшего образования. У страны есть ряд преимуществ: максимальная географическая близость к Украине, понятность менталитета, схожесть языков, большая диаспора и хорошо проторенные пути. Квартира в одном из крупных польских городов станет отличной инвестицией в будущее детей.
Чехия. Очень похожая ситуация с Польшей. Различия в том, что языки отличаются чуть больше, а к Западной Европе Чехия расположена ближе, чем к Украине. Но чешские вузы так же открыты для украинских студентов, как и польские. Покупка жилья в Чехии и обучение в чешском вузе станут качественной платформой для старта жизни в европейской стране.
Кипр. Основное социальное богатство Кипра – это европейский образ жизни, во многом основанный на английских традициях, и высокий уровень безопасности. Здесь много детских садов и школ, предлагающих высококачественное образование и подготовку к университету. Главное же, что и вне школьных стен с раннего возраста ребенок будет находиться в интернациональной среде обитания. Что касается собственно недвижимости, то устойчивость кипрской экономики позволяет рассматривать инвестиции в местное жилье как весьма надежные. Если размер инвестиций составляет 350 тыс. евро и более, покупателю полагается вид на жительство в стране.
Напомним, ранее мы рассказывали об инвестициях в загородную недвижимость на примере проекта Park House и о том, что на Турцию стоит посмотреть новым взглядом – не только как на интересный курортный регион, но и как на инвестиционно привлекательную страну.
