Рынок первички – новый этап

Киевский рынок недвижимости, как и вся страна, пережил выборы, и теперь девелоперы могут перевести дух. Но расслабляться рано: впереди очередной этап гонки за покупателя и его кошелек, и чем дальше, тем сложнее становится лидировать в этих соревнованиях.

Ключевой фактор, которой в течение полугода оказывал сильнейшее влияние на рынок недвижимости, – это выборы: два тура президентских и парламентские. Участники рынка единодушно заявляют, что именно они стали самым заметным, важным и влиятельным событием в стране, с которым им пришлось столкнуться за последний год.
«Последние полгода рынок жил в состоянии предвыборной кампании: сначала президентской, потом парламентской. Это всегда вызывает спад интенсивности на рынке, что можно было заметить с мая.

На эту ситуацию наложился фактор сезонности: лето ‑ не самый кассовый момент с точки зрения сделок. С учетом выборов многие инвесторы отложили свои сделки на более поздний период, хотя апрель и май были еще достаточно активными в плане покупки-продажи недвижимости», ‑ говорит гендиректор компании UTG Residence Роман Савченко.

«Президентская гонка в первом полугодии сократила темпы продаж до 25% в целом по рынку и до 40% в отдельных проектах. При этом после завершения президентских выборов отмечается довольно быстрое возвращение показателей на «довыборный» период», – рассказывает управляющий партнер Kiev Standard Real Estate Boutique Олег Перегинец.

Как добавляет маркетолог инвестиционно-девелоперской компании City One Development Дмитрий Новиков, особенность рынка недвижимости Украины состоит в том, что любое политическое событие влияет на него. «Этот год не исключение. Сначала покупатели откладывали совершение сделок до завершения президентских выборов, а потом до парламентских. Это не означает, что сделок на первичном рынке не было, но их количество оказалось значительно меньше обычного. При этом всегда после политических событий в стране увеличивается количество сделок по купле-продаже недвижимости. То есть мы можем говорить, что на период выборов у нас образовывается отложенный спрос. По нашим прогнозам, уже с сентября рынок станет более активным и покупатели после отпусков и поствыборной ситуации вернутся к выбору недвижимости и ее приобретению, т.е. рынок активизируется», ‑ считает он.

Директор по маркетингу и продажам CBS Холдинг Ярослава Чапко подметила еще одну тенденцию, спровоцированную выборами и курсовыми колебаниями. По ее наблюдениям, спрос сместился с первичного на вторичный рынок, где цены резко подскочили на 10-15%. «Однако следует отметить, что с точки зрения качества и структуры предложения вторичный рынок не готов предоставить покупателям те же условия, что и первичный. Речь идет о метраже квартир и планировочных решениях, о функциональности и эргономичности. Немаловажным фактором остается и возможность рассрочки на первичном рынке, которую вторичный рынок пока предложить не может в отсутствие ипотечного кредитования. Поэтому, думаю, ситуация постепенно выровняется, и первичный сегмент снова отыграет свою долю рынка у вторички», ‑ прогнозирует эксперт.

Вопрос, который не первый год вызывает противоречия и споры на рынке, – это объемы предложения и его соотношение с покупательской возможностью. «В конце 2018 года в большинстве комплексов наблюдался накопительный эффект остатков по квартирам. То есть, даже выводя в продажу новые очереди, девелоперы не удовлетворяли свои потребности с точки зрения привлечения средств», ‑ говорит Роман Савченко.
Сколько таких квартир накопилось – неизвестно. «Точными цифрами по объемам рынка никто не оперирует. Есть какие-то неподтвержденные данные про 50-65 тысяч непроданных квартир. Однако замечу, что около 70% этих «непроданных» квартир еще не построены – это предложение в строящихся домах, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2020-2022 годах», ‑ рассказывает Ярослава Чапко.

«Рынок жилой недвижимости остается привлекательной нишей и для покупателей, и для девелоперов. Ожидать снижения активности в жилом сегменте я бы не стала», — Директор по маркетингу и продажам CBS Холдинг Ярослава Чапко

«Рынок недвижимости не продуцирует аналитики по темпам продаж объектов и остаткам непроданного жилья. Но могу сказать, что по некоторым объектам эконом- и комфорт-класса остатки непроданных квартир на момент сдачи в эксплуатацию составляют до 60%, а отдельные продают все задолго до ввода», ‑ добавляет директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone Ангелина Деревлева.

В свою очередь, Роман Савченко говорит, что перед вводом дома в эксплуатацию остаются непроданными около 20% квартир. «Первый фактор – это стратегия девелопера. Второй – большое количество и разнообразие квартир на рынке. По разным данным, таких непроданных квартир на рынке сейчас 30-35 тысяч. На неактивном рынке это много. Но если появятся механизмы кредитования и повысятся доходы населения, данное количество может быстро сократиться», ‑ прогнозирует эксперт.

Как эти остатки влияют на рынок и почему они возникли? Мнения экспертов разнятся. Ярослава Чапко считает, что затоваривания рынка нет. Рынок первичной недвижимости, объясняет она, отличается от других тем, что поставка купленного товара (квартиры) происходит в большинстве случаев не сразу, а через два-три года. Поэтому подходить к анализу рынка с такими же инструментами, как для товарных рынков, или даже с таким же инструментарием анализа, как для вторичного рынка, по ее мнению, некорректно.

В то же время Роман Савченко говорит о том, что наблюдается замедление темпов строительства. Это, по его словам, обусловлено покупательской способностью и отсутствием кредитования под покупку первичного жилья. В этой связи многие девелоперы пытаются находит на внутреннем рынке доступные финансы, чтобы закончить проекты. В структуре же компаний, которые собирают больше денег с рынка, наблюдается тенденция переноса сроков и падения темпов строительства.

«Точно можно отметить, что проекты, которые вышли в 2019 году, нацелены на сдачу в 2022-2023 годах, а более крупные проекты – на еще более поздний срок. При этом четко видна другая тенденция: люди хотят жить здесь и сейчас, хотят покупать качественное достойное жилье, но уже практически на этапе сдачи домов в эксплуатацию. Выход же новых домов расширяет квартирный фонд и не позволяет продавать квартиры на конечных этапах строительства. Поэтому девелоперы немного сбавили свой вход в проекты. Новые проекты они выводят с большей оглядкой на рынок, большей возможностью прогнозирования рыночных тенденций. И опять же из-за выборов многие будут откладывать выход новых проектов на конец 2019-начало 2020 года», ‑ отмечает Роман Савченко.

По наблюдениям Романа Савченко, в последнее время основной покупатель жилья в Киеве – это конечный пользователь, то есть тот, кто собирается жить в купленной квартире либо изначально имеет такие планы. Но инвестиционный потенциал недвижимость тоже сохраняет. «Если покупать квартиру на ранних этапах и потом продавать, то уровень заработка составляет не менее 30-40%. Тренд аренды также активный, но окупаемость там составляет около 10 лет», ‑ объясняет он.

Если покупать квартиру на ранних этапах и потом продавать, то уровень заработка составляет не менее 30-40%.

При этом около половины покупателей пользуются рассрочкой от застройщика. По данным представителя компании KAN Development Анны Попруги, около 40% покупателей приобретают квартиры со 100% оплатой, около 60% ‑ по программе рассрочки. И лишь незначительное количество покупателей, по ее словам, используют программы кредитования от финансовых учреждений.

Среди прочих тенденций эксперты отмечают четкое появление на первичном рынке Киева сегмента доходных домов. Руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник называет заметным трендом востребованность недвижимости как объекта инвестиции. «В структуре предложения появились апартаменты в так называемых доходных домах ‑ квартиры с полностью готовым ремонтом и возможностью привлечения системной управляющей компании, сдающей вашу недвижимость в краткосрочную/долгосрочную аренду с оговоренной доходностью (на практике несколько выше рыночной)», ‑ говорит эксперт.

Девелоперы всегда хотят повысить цены на свои объекты, но их сдерживают такие факторы, как уровень покупательской способности и политические процессы в стране. С другой стороны, речь идет не только о желаниях застройщиков, но и о реальной необходимости. Например, как отмечает Ангелина Деревлева, цены на коммерческую недвижимость в ЖК уже выросли почти на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Сегодня хорошие нежилые помещения на первых этажах в строящихся проектах комфорт- и бизнес-класса стоят $2000/кв. м. Причем помещения раскупаются задолго до ввода в эксплуатацию. Это объясняется дефицитом предложения: в последние годы строилось очень мало коммерции. Многие застройщики отказывались от нежилых помещений в пользу квартир», ‑ объясняет она.

Скорее всего, уже этой осенью начнется и рост цен на жилье. По наблюдениям Дмитрия Новикова, долларовые цены на жилые квадратные метры выросли и растут, так как покупатели держат сбережения в валюте. «Более того, в гривневом эквиваленте рост цен на жилье тоже очевиден, ведь, по разным данным, только за первое полугодие стройматериалы подорожали на 6-8%, а стоимость строительно-монтажных работ на 12-15%. Именно эти факторы сейчас способствуют удорожанию жилья. Так что ожидаем рост стоимости жилья во всех сегментах в гривневом эквиваленте на 10%», ‑ говорит маркетолог.

10-15%-й рост цен до конца года прогнозирует и Ярослава Чапко. По ее словам, ценовые тренды будут зависеть во многом от курсовых факторов, но, скорее всего, девелоперам придется подтянуть гривневые цены под рост себестоимости строительства. Как говорит эксперт, сегодня гривневые цены и так бьют рекорды по свей нижней планке. «Рынок жилой недвижимости остается привлекательной нишей и для покупателей, и для девелоперов. Ожидать снижения активности в жилом сегменте я бы не стала», ‑ добавляет она.

Ведущий риелтор агентства недвижимости RE/MAX Central Украина Артем Истомин считает, что в сентябре активность рынка первичной недвижимости не выходила за рамки традиционной. «Сезонное оживление и спрос покупателей после периода отпусков сдерживался негативным информационным полем вокруг самых крупных по объемам столичных застройщиков. Клиенты проявляли больший интерес к объектам «свежей вторички» ‑ новостройкам с документами и сданным в эксплуатацию домам не старше 10 лет. Те же, кто был готов инвестировать, в основном интересовались программами рассрочки. В сентябре мы констатировали подтверждение тренда увеличения спроса в сторону готового жилья», ‑ резюмирует эксперт

Возможно вам будет интересно почитать наш предыдущий аналитический материал о киевском рынке недвижимости Рынок недвижимости: Восставший из кризиса, а также предлагаем вам серию материалов о рынке элитных особняков в статьях Кому нужны сегодня вчерашние дворцы, Кому нужны сегодня вчерашние дворцы. Вторая жизнь (Продолжение) и Непростая недвижимость.