За годы бурной и часто бессистемной строительной активности в Киеве и пригородах появилось множество нестандартных объектов недвижимости, которые создавались исключительно под вкус собственника, а поэтому теперь оказались слишком сложными и неактуальными.
В первую очередь речь идет об огромных загородных имениях. В прошлом номере мы уже писали об этой проблеме и путях ее устранения. Сегодня мы развиваем эту тему. Киевский офис международной компании RE/MAX Central уже успешно реализовал несколько сделок по продаже и реконцепции подобных непростых объектов и готов предлагать различные нестандартные решения, для того чтобы недвижимость продолжала жить и находила новых собственников. О том, что же это за решения, рассказывают эксперты по недвижимости Валерий Захаров и Альпер Текаяк.
Сложные объекты
Формат, назначение, состояние и география сложных объектов – самые разнообразные. Это могут быть и частные дома, и квартиры, и непростые участки. Объединяет их одно – таким объектам сложно найти нового собственника.
Причины могут быть разные: неудачное месторасположение, слишком большая площадь или сложная планировка, проблемы с инженерными сетями и много чего другого.
«Участие профессионалов крайне важно для успеха проекта. Собственник здания много лет назад строил и ремонтировал его по своему вкусу, который наверняка не будет совпадать с пожеланиями сегодняшнего покупателя. Профессионал же знает, как сделать объект актуальным и интересным широкому кругу покупателей.»
«Если речь идет о больших особняках, то они морально и физически устарели. Часто они даже недостроены или в них не закончен ремонт. Собственники не представляют, что вообще можно сделать с такой недвижимостью, у них не хватает профессиональных знаний, они не понимают запросы сегодняшнего рынка и требования покупателя. И даже если ремонт в доме сделан, то это не причина, по которой объект будет интересен покупателю», – говорит Альпер Текаяк.
Нестандартные решения
Когда задача или объект нестандартные, решения по ним тоже не могут быть линейными и стереотипными. «Чтобы найти и подобрать оптимальное (или вообще единственно возможное) решение, необходимо проанализировать эти объекты и дать рекомендации по их максимально эффективному использованию в нынешних условиях», – отмечает Валерий Захаров.
«Варианты могут быть разные, и единого рецепта здесь нет. Это может быть реконцепция, продажа, обмен или трейдинг. Например, клиент хочет купить дом, но для этого ему нужно продать две квартиры. Мы помогаем реализовать такую сложную схему, найти продавцов и покупателей», – добавляет Альпер Текаяк.
В некоторых случаях необходимо перепрофилировать объект, увидеть и найти новые возможности для его применения. Возможно, из дома, который планировался для частного использования, нужно будет сделать коммерческий объект. Например, пансионат, причем самого разного типа: для пожилых людей, для реабилитации, для отдыха. Можно превратить такой дом в пансион для студентов, что-то вроде того, как это делают в американских вузах, когда студенческие братства и сестринства снимают дом для своих участников.
Варианты реконцепции
В портфеле киевского офиса компании RE/MAX Central есть несколько проектов успешной реконцепции таких сложных объектов, и все разноплановые.
Один из них – управление большим загородным домовладением, у которого в условиях нынешнего рынка было не очень много перспектив. «Я взял дом в аренду, обустроил там апартаменты и сейчас сдаю их в субаренду.
Причем формат такой, что снимают их люди одного социального круга, друзья. Получается некий клуб, где каждый участник на длительное время арендует свои собственные апартаменты, в которые всегда может приехать, насладиться загородной жизнью и побыть в узком кругу среди своих близких», – рассказывает Валерий Захаров.
Другой объект – это целый этаж в ЖК Standard One. Это несколько апартаментов, в которых уже есть мебель и техника и которые полностью готовы для жизни. В этот целостный объект могут инвестировать все желающие, включая иностранцев, брокер же будет заниматься управлением, подбором арендаторов и т.д.
Сроки окупаемости инвестиций – до семи лет. «Это очень хорошие сроки. Сравните: в Европе инвестиции в жилую недвижимость окупаются за 12-20 лет. Инвестиции в коммерческую недвижимость в Украине окупаются за 10-12 лет, за границей – за 20-25 лет. Нигде в мире сейчас нет таких хороших инвестиционных возможностей, как в Украине. Конечно, для этого необходимо подобрать перспективный объект и найти ему правильное применение. Что мы, собственно, и предлагаем», – говорит Альпер Текаяк.
Еще один нестандартный проект – это небольшой бутик-отель, расположенный на Воздвиженке. «Каждому, кто знает Киев, очевидно, что в этом районе столицы в принципе все нестандартно, здесь нет очевидных решений, к каждому объекту нужен индивидуальный подход. Этот отель тоже нестандартный, поэтому сейчас мы реализуем интересную задачу по его реконцепции и расширению», – объясняет Валерий Захаров.
Секрет успеха
Чтобы проект реновации оказался успешным, необходимо тщательно проанализировать его состояние и перспективы и заняться стейджингом, то есть подготовкой объекта к продаже. «Прежде всего, нужно продумать концепцию и возможности применения объекта и после этого приняться за его архитектурную переделку – реконструкцию, ремонт и т.д.», – рассказывает Валерий Захаров.
По его словам, для покупателя не единственным, но крайне важным фактором является внешний вид объекта, его архитектура, дизайн и их функциональность. Происходит это следующим образом. Брокерская компания берет объект в работу, привлекает архитектурные мастерские и дизайнерские бюро с именем, включая международные, создается новая дизайн-концепция, затем брокер переделывает объект и потом продает его по выгодной для всех цене.
«Важно понимать, что участие профессионалов крайне важно для успеха проекта. Ведь собственник здания много лет назад строил и ремонтировал его по своему вкусу, который наверняка не будет совпадать с пожеланиями сегодняшнего покупателя. Профессионал же знает, как сделать объект универсальным, интересным широкому кругу покупателей, актуальным и в конечном итоге востребованным», – подчеркивает Альпер Текаяк
Начало серии материалов о рынке элитных особняков читайте в статьях Кому нужны сегодня вчерашние дворцы и Кому нужны сегодня вчерашние дворцы. Вторая жизнь (Продолжение).
Также возможно вам будет интересно почитать о том как купить новый дом премиум-класса в обжитом коттеджном городке с обширной инфраструктурой и заплатить при этом как за обычный коттедж — Вишневе містечко. Сколько стоит «дом за миллион»?