Несмотря на апокалиптические прогнозы, захватившие информпространство в 2017 году и предрекавшие неминуемый обвал строительного рынка Киева, ситуация показала себя вполне стабильной. Более того, рынок первичной недвижимости в третий раз за годы независимости Украины начал восстанавливаться после кризисного периода. Попытаемся выяснить, почему не сбылись негативные прогнозы, кто покупает строящееся в Киеве жилье и что будет с рынком жилого строительства дальше?
Почему рынок не обвалился?
«Мыльный пузырь», «скорый обвал», «ограниченный спрос», «избыточное предложение» – такие негативные комментарии и прогнозы циркулировали на рынке жилого строительства в течение едва ли не всего прошлого года. Особо отличился Нацбанк, заявивший летом 2017 года, что «избыток нового предложения в дальнейшем будет давить на цены и создавать риски прежде всего для застройщиков, а замедление спроса может привести к отсрочке ввода объектов в эксплуатацию». Год спустя можно констатировать, что ничего из этих негативных прогнозов не сбылось. Рынок растет. По данным компании «Лун», в прошлом году в Киеве насчитывалось немногим более 600 новостроек. По состоянию на декабрь 2018 года, эта цифра достигла 728 объектов. Растут и цены.
Рынок первичной недвижимости киева переживает плавную, но уверенную фазу роста
По статистике того же «Луна», за год стоимость квадратного метра жилья в новостройках выросла на $50, или 2,3 тыс. грн (при этом нужно учитывать изменения курса доллара к гривне в течение года). Весьма схожие цифры приводят и аналитики портала Address.ua. По их данным, в октябре 2018 года медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла $834, что на 4,3% больше, чем в предыдущем месяце.
Причем этот показатель вырос по всем категориям квартир. Так почему же случился не обвал рынка, а его рост? Основная причина – финансовая.
Во-первых, инвестиция в недвижимость для украинцев по-прежнему остается главным инструментом сохранения и приумножения денег. «У населения сейчас под подушкой, по разным подсчетам, около $40 млрд наличных средств», – говорит основатель и управляющий партнер компании «КиевБудДевелопмент» (KBD) Евгений Леськив.
Во-вторых, девелоперы активно развили такой финансовый инструмент, как рассрочка. «Большинство украинцев еще не решаются покупать недвижимость, потому что не видят политической стабильности. Но при этом все большую популярность приобретает покупка жилья в рассрочку от застройщика, когда сумма сделки расписывается на два-три года», – продолжает Валерий Леськив.
«Первичный рынок недвижимости предлагает покупателям одно неоспоримое преимущество, благодаря которому он продолжает развиваться. Это возможность приобретения квартиры в рассрочку от застройщика, что делает покупку более возможной для тех, кто долго не мог себе этого позволить», – соглашается директор по продажам и маркетингу компании Royal House Руслана Грабко.
Таким образом, считает руководитель отдела продаж ЖК Metropole Олег Перегинец, все разговоры об обвале рынка носили исключительно спекулятивный характер со стороны представителей банковской системы. «Как мы говорили ранее, все заявления НБУ про мыльные пузыри на рынке недвижимости и предрекание обвала – это всего лишь инструмент в конкурентной борьбе с рынком недвижимости за клиента», – объясняет он.
Почему же выросла цена?
Факторы, которые в этот раз привели к повышению цен на первичку, можно разделить на условно негативные и позитивные. Два первых очевидны – это рост курса доллара и увеличение себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов и топлива и необходимости повышать зарплаты строителям.
Прежде, объясняет директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук, «девелоперы за счет имеющихся резервов старались нивелировать последствия увеличения себестоимости строительства, но сейчас этот рост перевалил критическую отметку».
Один из факторов роста цен на первичку – повышение качества строительных проектов и смещение предложения в сторону более высоких классов жилья
Эта тенденция, считает эксперт, относится к постоянным факторам, которые будут подталкивать нижнюю границу цен на жилье вверх. Не менее важным фактором роста цен Руслана Грабко называет повышение качества строительных проектов на рынке недвижимости и смещение предложения в сторону класса комфорт и комфорт плюс.
Еще одной причиной Олег Перегинец называет рост готовности большинства объектов. «Отрицательная динамика прослеживается лишь в некоторых объектах, которые испытывают трудности со спросом и вынуждены корректировать под него стоимостные показатели. Но это больше исключения», – поясняет он.
Кто этот таинственный покупатель?
Несмотря на рост цен, покупатель с рынка не ушел, лишь слегка видоизменился.
Руководитель департамента маркетинга и продаж компании «КиевБудДевелопмент» (KBD) Максим Цихановский уверяет, что обеспеченный покупатель есть. По его наблюдениям, это молодой топ-менеджмент известных компаний, предприниматели, футболисты, айтишники. «Последние, кстати, самые конкретные в своих намерениях и зачастую четко понимают, чего хотят», – подчеркивает эксперт. Большинство людей по-прежнему покупают недвижимость для себя: в любом классе жилья это прежде всего семьи с детьми или такие, которые планируют детей в ближайшем будущем.
О покупателях жилья класса комфорт хорошо знает Руслана Грабко, поскольку изучает своих клиентов с помощью анкетирования и в дальнейшем использует эти знания как маркетинговый инструмент. «Чаще всего для них эта это первое приобретение, они очень тщательно подходят к выбору квартиры, изучают район, застройщика, окружающие объекты. По нашему опыту скажу, что чаще покупают квартиру в своем же районе, где живут или работают. Для нашего инвестора важны репутация застройщика, расположение комплекса, рекомендации соседей и знакомых, а также набор внутренних инфраструктурных объектов, таких как супермаркет или продуктовый магазин, современная детская площадка, детский сад и школа, закрытая охраняемая территория», – рассказывает она.
«В высоком классе недвижимости покупатель – это человек, который уже имеет недвижимость, и выбор новых апартаментов на первичном рынке для него неспешный и осознанный. Его должно впечатлить все: от архитектуры комплекса до малейших деталей в обустройстве, инфраструктуре, инженерии», – рассказывает Олег Перегинец.
«Более взрослые покупатели в возрасте 30-40+, с детьми или даже большими семьями предпочитают тихое место», – добавляет Максим Цихановский. Часто, по его словам, речь идет о клубных домах с собственной инфраструктурой, когда соседей в доме не более 20-40 семей. Вторая по обширности категория – это инвесторы, покупающие квартиры на первых этапах строительства, чтобы затем перепродать или получать доход от сдачи в аренду.
По оценке Олега Перегинца, процент таких сделок на рынке первичной недвижимости остается неизменным последние два года и составляет не более 25%.
По наблюдениям Русланы Грабко, чаще всего такие инвесторы выбирают квартиры в районах, близких к станциям метро, с хорошей дорожной развязкой и обширной инфраструктурой района и ЖК. «Такие инвесторы ценят свое время, поэтому все чаще покупают квартиры с ремонтом, мебелью и возможностью дальнейшего их администрирования управляющей компанией, так как нацелены исключительно на получение дохода», – рассказывает эксперт. Небольшое число инвесторов, по ее словам, покупают недвижимость на перспективу для своих детей, просто как сбережение своих денежных средств.
Чего хочет покупатель?
Ссылаясь на данные исследования Address.ua, Роман Герасимчук отмечает, что структура спроса на жилье сместилась в сегмент от $50 до $70 тыс. Это, по его мнению, говорит о том, что покупатель начинает в большей степени ориентироваться на существующее предложение, так как жилье стоимостью до $30 тыс. в большинстве случаев не удовлетворяет его потребности. Тем не менее рациональность остается актуальной во всех сегментах жилья. По-прежнему наиболее востребованы квартиры небольших площадей, прежде всего однокомнатные. Правда, это уже не микро-мини-смарты даже в невысоких и средних классах жилья.
«Самые популярные квартиры сейчас – это однокомнатные площадью 37-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-65 кв. м. Это наиболее оптимальный вариант для небольшой семьи и достаточно популярный вариант среди инвесторов. Если говорить об однокомнатной или о студии, то это удачное решение как для сдачи в аренду, так и для последующей продажи по более выгодной цене», – констатирует Руслана Грабко.
В бизнес-классе, по словам Максима Цихановского, спросом пользуются квартиры площадью 70-80 кв. м (гостиная и две спальные комнаты) и 100-110 кв. м (гостиная и три спальные комнаты). В премиум-сегменте, соответственно, 90-100 кв. м и 120-150 кв. м. Особенно важно наличие больших гардеробных пространств и видовых террас.
Как подчеркивает Олег Перегинец, покупатели жилья премиум-класса оценивают не число комнат, а функционал квартиры, ее зонирование.
«Важно наличие достаточного количества гардеробных комнат, санузлов, просторной гостиной и кухни-столовой, нужны панорамные окна ведущих производителей с высокой энергоэффективностью, просторные ванные при хозяйских спальнях, высокие потолки, разделение на дневную (гостевую) и ночную (личную) зоны. Предъявляются высокие требования к материалам отделки квартир, общественных зон, инженерным составляющим, локации и видовым характеристикам объекта. Для премиум-квартиры с одной спальней оптимальная площадь составляет от 60 кв. м, с двумя спальнями – от 125 кв. м, с тремя – от 150 кв. м и более» – рассказывает эксперт.
Новые тренды
С рынком происходят заметные количественные и качественные изменения: увеличиваются спрос и предложение в сегменте более высоких классов жилья, «комфорт» доминирует над «экономом», появляется больше проектов бизнес- и премиум-классов.
Это, кстати, тоже приводит к повышению среднерыночных показателей стоимости жилья. Более того, как уверяет Руслана Грабко, в ответ на запросы покупателей в столице наблюдается бум жилых комплексов класса комфорт, предлагающих хорошее соотношение цены-качества: достаточно невысокая стоимость квадратных метров дает возможность выбрать ЖК с обширной инфраструктурой и сервисом. «В таких проектах, рассчитанных на несколько очередей, первыми покупаются 1-комнатные квартиры. Далее, чем выше степень готовности конкретной очереди и всего комплекса, тем выше спрос на двухкомнатные. Что касается трехкомнатных и более, то основной спрос на них концентрируется в готовых для жизни домах», – рассказывает эксперт.
По наблюдениям Олега Перегинца, покупатель формата премиум свой выбор делает в пользу удачной локации объекта – центр города с максимально быстрой доступностью к деловой и культурной инфраструктуре города и удобными транспортными развязками.
Он желает максимально эффективно использовать свое время, и насыщенная инфраструктура дома также помогает в этом. Сейчас в ЖК, отмечает Олег Перегинец, должны быть паркинг с достаточным количеством машиномест и зарядными устройствами для электрокаров, собственная огороженная территория, гарантирующая приватность и безопасность, наличие фитнес-центра, бассейна, спа и зоны релакса, ресторанов, кафе, клубной комнаты, переговорной для проведения деловых встреч, а также рядом или даже на территории собственных детского сада и школы.
«Золотое правило сегодняшнего дня – качество должно соответствовать цене. Современный клиент все более скрупулезно относится к объектам, тщательно проверяя все: от репутации компании и документов до наличия собственной инфраструктуры. Многие интересуются качеством строительных материалов», – говорит Максим Цихановский.
Все разговоры об обвале рынка носят исключительно спекулятивный характер и являются лишь инструментом в конкурентной борьбе за клиента
«Быстро, удобно, комфортно, безопасно, красиво, инновационно – это о современных требованиях к девелоперу», – отмечает Евгений Леськив. Застройщикам приходится подстраиваться под новые правила спроса. «Значительно улучшилось качество строительства и наполнение домов. Даже самые крупные застройщики пересмотрели структуру фасадов, сделали их более энергоэффективными. Они серьезнее относятся к классификатору объектов недвижимости. Конкуренция породила новые стандарты качества на рынке недвижимости, и от этого в конечном итоге выигрывает потребитель», – подчеркивает эксперт.
Примечательно, что покупатели продолжают рисковать, экономить, инвестировать и приобретать квартиры на невысоких этапах строительства. По наблюдениям Максима Цихановского, сегодня потребители хотят видеть как минимум проект готовности на уровне 3-5 этажа и активное строительство. «Согласно нашей динамике, желающих купить на этапе строительства все же больше, чем в готовом доме или за три месяца до сдачи проекта в эксплуатацию. Таких клиентов всего около 25-30%», – рассказывает он.
Завтра будет еще лучше!
В этом году негативных прогнозов не слышно: судя по динамике рынка, для них нет оснований. «Обвала на рынке недвижимости не будет. Некоторым «экспертам» выгодно поднимать шум на рынке, это могут быть политические или другие амбиции. В целом рынок недвижимости динамично развивается, и это хороший показатель выздоровления экономики страны», – говорит Евгений Леськив. По его мнению, активизация рынка произойдет после выборов, ближе к лету, а ее пик придется на осень 2019 года. Все это будет происходить на фоне растущей конкуренции и качества проектов. Правда, ужесточение условий рынка может иметь и другие последствия.
По мнению Романа Герасимчука, выход новых проектов становится все более рискованным, особенно для небольших девелоперских компаний. В связи с этим растут и инвестиционные риски, в то время как потенциальная доходность, в частности в валютном выражении, снижается. Для тех, кто ищет жилье для себя, все острее встает вопрос выбора между первичным и вторичным рынками. По его прогнозу, в перспективе рост цен на первичку может привести к оттоку покупателя с первичного рынка на вторичный, где ценообразование больше опирается на такие факторы, как баланс спроса и предложения и доходность рентного бизнеса. Особенно это коснется той категории покупателей, которые ищут квартиры для проживания семьей, так как на вторичном рынке готовая квартира с ремонтом обойдется всего на 15-20% дороже, чем жилье без отделки, въехать в которое можно будет минимум через полгода-год.
Тем не менее, говорит Олег Перегинец, нестабильность национальной валюты, постоянные колебания курса и недоверие к банковской системе являются основными факторами, которые поддерживают спрос на недвижимость. «У потребителя нет альтернативы первичному рынку жилой недвижимости», – подчеркивает он
