Последний экономический кризис привел к двум важнейшим изменениям на рынке коттеджных городков Киевского региона и всей страны – его сильнейшему проседанию и качественному изменению спроса.
Новый рынок
«В начале кризиса сложно было предположить, что рынок коттеджей к сегодняшнему дню сможет показать позитивную динамику, но он ее показал», – рассказывает о главной тенденции рынка руководитель проекта КГ «Витаград» Наталья Габельченко. По данным портала «Лун», сейчас в Киевской области насчитывается 298 коттеджных городков, из которых продажи ведутся в 193. «С учетом частных домов и таунхаусов, суммарный объем выставленных на продажу в Киевской области домов составляет 7673», – сообщает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник. Это достаточно конкурентная среда, в которой девелоперам приходится сражаться за клиентов.
«Ранее наблюдалось достаточно жесткое разграничение: городки VIP-класса находились в основном по направлению Старообуховской трассы, дома в них отличались большим метражом, тогда как другие городки с большим количеством домовладений и меньшим метражом размещались в других направлениях», – вспоминает основатель компании EcoBud Building Group Павел Сомов. Сейчас же эти географические и классовые границы размылись.
После длительного застоя начал оживать заметно видоизменившийся рынок коттеджных городков
«Спрос на коттеджи есть, причем во всех сегментах: и в бюджетном, и в престижном», – отмечает директор компании Residential Development Solutions Ярослава Чапко. Но о восстановлении рынка говорить пока рано. «Объемы строительства невысокие, много проектов реализуется в виде продажи участков с подрядом или без него, и в конечном итоге полученный продукт сложно назвать полноценным коттеджным городком», – объясняет эксперт.
Новые требования
Одна из основных причин такой неспешности восстановления рынка – расхождения в качестве спроса и предложения. «До кризиса мы имели дело с «потреблением напоказ», когда покупались большие дома с огромными участками, для обслуживания которых приходилось нанимать целую бригаду. Никто не думал об энергосбережении, и людей мало волновали счета за коммунальные услуги», – напоминает менеджер по продажам компании ZV Development Валерия Криптова. После кризиса, по словам Натальи Габельченко, средняя площадь домов упала до 150 кв. м, причем в основном речь шла о таунхаусах, дуплексах и прочих относительно бюджетных вариантах. В 2018 году по-прежнему популярны небольшие объекты, но уже площадью 100-250 кв. м.
Почему же при всеобщей рационализации покупатель перестал ужиматься в площадях? Как объясняет Наталья Габельченко, все это благодаря энергоэффективным технологиям. «Дом площадью 250-270 кв. м с энергоэффективностью класса А и тепловым насосом ежемесячно потребляет электроэнергии на 900 грн», – рассказывает эксперт. Кроме того, современный потребитель как никогда стремится к максимальному комфорту. Поэтому для него важны две вещи. Первая – наличие нормальной управляющей компании, которая будет решать все бытовые вопросы.
Вторая, как отмечает Наталья Габельченко, – это растущая популярность умных домов, в которых собственник может управлять всей техникой и инженерией дистанционно. Большие участки вокруг дома сейчас популярностью не пользуются. Вместо этого жителям коттеджных городков нужны места для коммуникации и социализации: прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, детсады. «Люди, живущие в одном коттеджном городке, имеют много общего, обладают схожими интересами, они становятся небольшим социумом и испытывают потребность в общении», – рассказывает Наталья Габельченко. Еще один заметный тренд – покупка готовых домов. «Обычно люди готовы переезжать сразу после покупки, поэтому отдают предпочтение жилью с ремонтом», – объясняет Валерия Криптова. Кроме того, как подчеркивает Ярослава Чапко, покупатели все еще опасаются рисков замораживания стройки.
Новый покупатель
Портрет покупателя тоже заметно поменялся. «Основной сегмент – это семейные пары в возрасте от 30 до 45 лет, в основном с детьми, желающие увеличения жилплощади, владеющие одной или двумя машинами. Они понимают все преимущества загородной жизни. В основном они занимаются бизнесом или работают на руководящих должностях в крупных компаниях», – рассказывает руководитель отдела продаж строительной компании «Нова Оселя» Роман Викарчук. Павел Сомов делит нынешнего покупателя дома в коттеджном городке на три основные категории.
Во-первых, это семьи с маленькими детьми, которые обычно снимают загородный дом на лето, а через несколько лет приходят к мысли о постоянном проживании за городом. Во-вторых, это люди, которые, сравнивая, выясняют, что за одинаковые или даже меньшие деньги можно купить не квартиру в городе, а дом в коттеджном городке. В-третьих, это люди с доходом выше среднего, которые привыкли жить за городом и стремятся к высокому уровню жизни. Еще одну категорию покупателей добавляет Наталья Габельченко, которую, по ее словам, составляют сейчас переселенцы из Донбасса. «Почему сейчас? Не все сразу выехали из восточных регионов, надеясь на лучшее. Когда иллюзии по поводу быстрого окончания войны рассеялись окончательно, людям понадобилось время, чтобы наладить свой быт, запустить новый бизнес. Именно сейчас эта категория людей морально и финансово созрела для покупки коттеджа», – объясняет она.
Новые цены
Как и площади домов, цены сейчас значительно ниже докризисных. В зависимости от направления, класса, степени готовности и прочих особенностей, они колеблются в основном в пределах $800-1500 за кв. м. Как рассказывает Ярослава Чапко, можно найти бюджетные предложения домов в 40-50 кв. м по цене от $28 тыс. и коттеджи площадью 250-300 кв. м в престижных городках по цене $600-800 тыс. «Предложения стоимостью свыше $1 млн крайне редки для организованных коттеджных городков», – уточняет она. Один из немногих факторов, которые сейчас способствуют росту цен на дома в коттеджных городках, – это использование энергоэффективных технологий. «Стоимость современных энергоэффективных инженерных систем для дома в разы выше типовых решений, к которым привык рынок. Как вариант, замена газового котла и кондиционеров на геотермальный насос, который обеспечивает и тепло, и холод», – приводит пример Павел Сомов.
«Может, это и удивительно, но цены растут и будут расти далее, потому что есть спрос. С начала года рост составил 20%. В цене проседают только устаревшие крупные особняки, на которые как раз спроса нет. Самая популярная цена коттеджа сейчас – $250-300 тысяч», – рассказывает Наталья Габельченко. Новый прогноз Тенденции последнего года дают участникам рынка повод говорить о дальнейшем росте и развитии сегмента коттеджной недвижимости. «Мы прогнозируем еще больший рост интереса к готовому жилью, энергоэффективным системам, технологиям умного дома и альтернативной энергетике. Также, если говорить о готовом жилье, дизайн интерьера будет все больше отходить от «глубокого люкса» в сторону рационального использования пространства, функциональности и минимализма», – делится наблюдениям Валерия Криптова. В том, что рынок постепенно будет развиваться, уверена и Ярослава Чапко. Хотя признает, что пока этому препятствует строительный бум в самом Киеве и возможность продавать квартиры с котлована. Но, учитывая рост потребительского интереса к коттеджным городкам нового формата, девелоперам есть куда стремиться. Поэтому выиграют при этом не просто первые, но те, которые сумеют подстроиться под новые реалии и требования покупателей.
«Могу с уверенностью сказать одно: если продукт качественный, с хорошей локацией, планировочными решениями, высоким показателем энергоэффективности и правильной внутренней инфраструктурой, спрос будет всегда», – уверен Павел Сомов
Напомним, что ранее мы публиковали серию статей о рынке элитных особняков Кому нужны сегодня вчерашние дворцы. И вторая часть Кому нужны сегодня вчерашние дворцы. Вторая жизнь (Продолжение).
