Кому нужны сегодня вчерашние дворцы. Вторая жизнь (Продолжение)

«Загородная недвижимость» продолжает серию материалов об особом сегменте недвижимости – больших элитных особняках, построенных под Киевом 10-15 лет назад и сейчас утративших свою прежнюю актуальность.

Вторая жизнь. В этот раз речь пойдет о том, как вернуть таким объектам востребованность и дать им вторую жизнь. Начало серии статей тут.

Нешаблонный метод

Способов вернуть к жизни такие дворцы много, и все они заключаются в следующем: нужны нестандартные решения. Использовать большие дома по первоначальному назначению, для семейного проживания, сейчас малореально. Причины могут быть как экономические (содержать такие дворцы слишком дорого), так и личные (дом строили с расчетом на проживание большой семьей, но дети выросли и разъехались).
Что делать? Коммерциализировать, заставить имения не просто стать безубыточными, но начать приносить доход. Способы нового использования таких объектов можно условно поделить на две группы.

Доходные дома

В первом случае большие поместья можно превратить в объекты гостиничного типа, доходные дома. Номера в них будут сдаваться гостям как посуточно, так и на длительное время. Будет присутствовать классический или адаптированный гостиничный сервис: уборка номеров, ресторанные услуги, обслуживание в номерах и т.д.
Такой способ – совсем даже не теоретический. Именно таким путем пошел собственник премиального мини-отеля Premium Village. Когда-то он построил большой дом для своей семьи в селе Гора под Киевом, но затем жизненные приоритеты изменились, и он решил продать дом. Время продажи было выбрано не самое удачное – 2014 год, но собственнику удалось найти покупателя, готового приобрести дом за достаточно достойные деньги, хотя, безусловно, за меньшие, чем стоимость строительства. Впрочем, в последний момент сделка сорвалась, после чего продать дом за желаемые деньги уже не получалось.

Осознав, что поиски покупателя могут продолжаться долго и безрезультатно, Михаил решил переделать свой личный дом в гостиничный. Нашел консультанта, провел работу по созданию концепции объекта, собрал небольшую команду сотрудников и весной 2018 года открыл мини-отель.

«За полгода уровень заполняемости мини-отеля Premium Village достиг более чем 50%, что является очень хорошим показателем для рынка Киева, тем более, для нового объекта.»

Составляющие для эффективной работы такого предприятия достаточно просты и универсальны. Во-первых, правильная концепция. Михаил изначально ориентировался на премиальный сегмент гостей, и не прогадал. Цены на номера на 30-50% выше, чем в среднем по местности, но это не отпугивает клиентов. Наоборот, это некий инструмент, который помогает вежливо фильтровать гостей.
Во-вторых, сервис. Михаил смог не только найти сотрудников, которые разделяют его подход к делу, заботятся о гостях и отеле, находя баланс между гостиничным сервисом и домашней атмосферой. Хозяин сам ежедневно заботится о своем предприятии, например, закупает продукты.
В-третьих, постоянная работа по продвижению отеля и поиску новых клиентов. Михаил использует все стандартные инструменты, такие как Booking, Airbnb, TripAdvisor и прочие международные сайты поиска съемного жилья. Помимо этого, команда отеля ищет другие каналы привлечения клиентов, например, недавно смогла наладить работу с VIP-залом аэропорта «Борисполь», который находится всего в 5 км.
Ежедневный кропотливый труд приносит плоды За полгода уровень его заполняемости достиг более чем 50%, что является очень хорошим показателем для рынка Киева, тем более, для нового объекта. По оценкам Михаила, срок окупаемости проекта составляет около 7 лет. Дом все еще продается, но уже не как недвижимость, а как работающий, налаженный бизнес, поэтому собственник рассчитывает, что теперь сможет получить за него достойную оплату.

Клубная система

Второй способ коммерческого использования большого особняка – превратить его в некий объект клубного типа, доступ в который будет возможен только ограниченному числу людей или при особых условиях.

«Можно превратить особняк, например, в общежитие для студентов, как это делают в США»

Вариаций на эту тему может быть множество: сервисные апартаменты, закрытый клуб, элитный санаторий и пр. Брокер и владелец компании RE/MAX Central Украина Альпер Текаяк к этому списку добавляет еще несколько пунктов. «Можно превратить особняк, например, в общежитие для студентов, как это делают в США. Пока что в Украине такой формат не очень распространен, но я знаю многих родителей, которые не хотят, чтобы их дети жили в обычном общежитии, и по разным причинам не желают, чтобы их дети, особенно дочери, снимали квартиру в одиночку. Как раз в таком случае формат закрытого, премиального общежития подошел бы им идеально», — говорит он.
Развивая тему, Альпер Текаяк считает возможным и эффективным превращение больших домов в частные дома престарелых, хостписы, реабилитационные центры разной специализации, включая спортивную, и специализированные клиники, пациентам которых нужны длительные процедуры или для которых предусмотрен долгий восстановительный период (например, пластическая хирургия).
Пока все эти варианты для Украины достаточно малознакомы, но спрос на них есть. Причем, по мнению Альпера Текаяка, не только со стороны внутреннего потребителя, но и со стороны внешнего. «Услуги в Украине стоят намного дешевле, чем, например, в Европе или США. Поэтому я уверен, что иностранных клиентов у таких заведений было бы предостаточно», — считает он.

Условия успеха

Для того, чтобы превратить простаивающие дома в работающий бизнес, необходимы усилия. Но они, по мнению консультанта по стратегическому маркетингу Елены Ранцевич, вполне реальны и результативны. Она знает, о чем говорит, не в теории: более двух лет назад Елена вместе с мужем открыла гостевой дом в скандинавском стиле Stockholm Studios в Ирпене, и с тех пор совмещает работу маркетолога и управляющей. Рейтинг объекта на сайте Booking – 9,7.

Правда, случай Stockholm Studios несколько иной – его изначально строили и проектировали как коммерческий объект.

«Спрос на гостевые дома есть. Нет достаточного количества качественного предложения», — Елена Ранцевич, управляющая Stockholm Studios, Ирпень

Но за последние несколько лет Елена хорошо изучила гостиничный и арендный рынок Киева и пригородов, реализовав несколько проектов по перепрофилированию жилых домов в доходные. Поэтому, убеждена она, найти новое и эффективное применение можно практически любому объекту. «Например, я точно знаю, что спрос на гостевые дома есть. Нет достаточного количества качественного предложения», — подчеркивает она.
Безусловно, есть условия, повышающие привлекательность объекта. «Для большинства коммерческих объектов, о которых я говорил, крайне желательно месторасположение в 30-километровой зоне от Киева. Впрочем, в отдельных случаях и 100 км – это не плохо, а иногда даже хорошо. Но в целом близость к городу – это важное условие», — говорит Альпер Текаяк. Сюда же стоит отнести транспортную доступность объекта: наличие хороших подъездных дорог и общественного транспорта.

Играет роль также размер дома и территории. Во дворце дорого жить и его сложно продать. Но в случае с коммерческим использованием таких объектов обширные площади играют на руку. «Чем больше дом, чем больше в нем комнат, чем больше территория, тем больше появляется возможностей для его применения в качестве объекта, приносящего прибыль», — объясняет Альпер Текаяк.

«Чем больше дом, чем больше в нем комнат, чем больше территория, тем больше появляется возможностей для его применения в качестве объекта, приносящего прибыль», — Альпер Текаяк, владелец компании RE/MAX Central Украина

Еще одно условие – готовность дома. Лучший вариант – если в нем уже не просто есть вся инфраструктура (электричество, отопление, водоснабжение и т.д.), а если все это успешно эксплуатировалось, так сказать, прошло обкатку. С одной стороны, недостроенный объект проще переделать под новые цели, но с другой – это слишком дорого. В условиях, когда рынок предлагает широкий выбор готовых объектов, инвестор будет выбирать из более доступных вариантов.
В любом случае, самыми успешными предприятиями станут те, которые появятся на рынке раньше других, уверена Елена Ранцевич. Для некоторых категорий достаточно будет одного-двух-трех объектов на всю Украину, поэтому в выигрыше те инвесторы, которые раньше других поймут потенциал рынка, сумеют найти свою нишу и разработают правильную концепцию для своих предприятий

Начало серии статей о рынке элитных особняков читайте в статье Кому нужны сегодня вчерашние дворцы.

Напомним что ранее в материале Ипотека и залог: экономия или риски? мы писали о юридических ньюансах покупки недвижимости.
А для читателей интересующихся иностранными инвестициями интересной будет статья о создании траста в Вайоминге как механизме защиты активов.

Total
29
Shares