Покупка недвижимости – очень ответственный шаг. Не всегда есть смысл или возможность вносить полную стоимость объекта недвижимости, и покупатель рассматривает возможность оформления ипотечного кредита.
Также в последнее время очень популярной стала покупка залоговой банковской недвижимости с торгов, цена которой на 15-30% ниже рыночной. Обе операции имеют определенные риски. Что ожидает покупателей, приобретающих жилье в ипотеку или с торгов?
Приобретение недвижимости по договору ипотеки
Если вы взяли недвижимость в ипотеку, будьте готовы к тому, что ваш кредит может быть продан. Банки могут продавать друг другу кредитные портфели, в которые включаются не только безнадежные и проблемные долги, но и стабильные заемщики. Это происходит чаще всего в тех случаях, когда может измениться кредитодатель при ликвидации банка, как это произошло с «ЭрдеБанком» или банком «Таврика». То есть кредиты переуступаются другим финансовым учреждениям без согласия заемщика, которого об этом просто предупреждают в письменном виде.
Кредит может быть передан другому банку, если первоначальный кредитор, выдавший деньги, попал в разряд ликвидируемых учреждений. При таком сценарии должники должны в любом случае продолжать платить по долгу. Тот факт, что банк находится на стадии ликвидации, не может быть основанием для невыполнения обязательств. Напротив, в такой ситуации, как правило, представители ликвидационной комиссии начинают искать должников и предпринимать меры для взыскания просроченной задолженности, в том числе судебные, поэтому ипотечный кредит лучше погашать независимо от финансового состояния банка.
Также следует обращать внимание на пункты ипотечного и кредитного договоров, которые касаются размера процентной ставки по кредиту, поскольку они могут содержать условия о том, что банк имеет право в одностороннем порядке, учитывая экономическую ситуацию в стране, без согласия заемщика повышать процент по кредиту. Обычно так и происходит при продаже кредита: условия кредитного договора со стороны нового банка могут быть резко изменены и далеко не в пользу заемщика, тем более если в договоре нет оговорки о том, что в случае переуступки финансового требования условия предыдущего договора не меняются.
Ипотечные договоры, как правило, очень сложные для понимания обывателя, составлены в пользу банка, поэтому без помощи юриста в них не разобраться никак.
Процедура покупки залоговой недвижимости с торгов
С одной стороны, такое приобретение очень выгодно для покупателя можно хорошо сэкономить. С другой, существует ряд рисков, связанных с такой покупкой. Продажа происходит или на добровольных началах, когда банк и заемщик договариваются о ней для удовлетворения своих финансовых потребностей, или в принудительном порядке без согласия заемщика, который является должником банка. Любая из таких ситуаций имеет подводные камни.
Если покупатель действительно заинтересован в покупке определенного объекта, тогда эти риски нивелируются огромным желанием сэкономить и получить желаемый объект. Но банки хитрят, и одной из таких хитростей является одновременная продажа банком с торгов дома или квартиры новому покупателю и продажа финансового долга предыдущего собственника коллекторской компании. Это делается с целью заработка с обеих сторон. Коллекторы донимают новых собственников имущества по его местонахождению, рассчитывая на их слабохарактерность, аргументируя свои действия якобы приобретением ими долга вместе с домом или квартирой. Данные действия могут сопровождаться угрозами и разного рода давлением, которые у некоторых граждан могут вызвать желание откупиться, не вникая в суть вопроса, лишь бы коллекторы отстали.
«Цена залоговой недвижимости на 15-30% ниже рыночной, но есть риск того, что банк может одновременно продать финансовый долг предыдущего собственника коллекторской компании», – Ирина Бондаренко, руководитель практики Development ЮК Dictum
Что делать в такой ситуации? При покупке недвижимости, особенно с торгов, необходимо провести полную проверку объекта, его текущего правового положения, кредитной истории. Когда речь идет о покупке залоговой недвижимости, можно приобрести «кота в мешке». Особенно если речь идет о принудительной продаже: в таких случаях доступ банка к объекту ограничен, то есть провести осмотр помещения может не получиться, могут отсутствовать многие документы, ключи от помещения и т.д.
Также на жилплощади может быть прописан несовершеннолетний, тогда придется ждать, пока ему исполнится 18 лет. Кроме того, предыдущие жильцы могут отказаться съезжать, опротестовывать продажу, обжаловав проведение торгов в судебном порядке, что может значительно отсрочить долгожданное приобретение, иногда на год-два. Даже после проведения сделки и получения всех необходимых документов предыдущие собственники могут отказаться съехать в добровольном порядке и просто не открывать двери новым хозяевам. В таком случае выселение происходит принудительно на основании решения суда при участии полиции
руководитель практики Development ЮК Dictum
Тел.: +38 (067) 829 58 07
Сайт: dictum.com.ua
Е-мail: bondarenko@dictum.com.ua
