Что будет с рынком жилья в Киеве?

Такого объема новостроек и таких темпов их появления в Киеве не наблюдалось никогда. «По некоторым данным, в этом году в Киеве может быть введено в эксплуатацию до 3 млн. м² жилья», – рассказывает руководитель департамента маркетинга и рекламы жилых комплексов KAN Development Александр Немтырев. Для справки: в последние годы в Киеве вводилось в эксплуатацию максимум 1,5 млн. м² жилья, включая частные и садовые дома, реконструированные объекты и объекты самовольного строительства. Согласно данным исследования, проведенного порталом Address.ua совместно с CDS, в 2016 году в Киеве введено в эксплуатацию 20,3 тыс. квартир, при этом за год состоялось 5,2 тыс. сделок. Таким образом, по подсчетам аналитиков, только в 2016 году непроданными оказалось более 15 тыс. квартир, а с начала 2011 года на ранке накопилось более 57 тыс. «зависших» объектов. Такой объем нераспроданных квартир в сданных домах, считают в компании City Development Solutions, давит на рынок. «Основной проблемой рынка первичной недвижимости остается дисбаланс спроса и предложения. Кроме того, профицит предложения многократно превышает спрос, а их качественные показатели также значительно разнятся. Таким образом, большая часть предложения не устраивает потенциального покупателя, что приводит к дальнейшему накоплению непроданных квартир и «перегрузу» рынка первичной недвижимости», – считает консультант City Development Solutions Роман Герасимчук.

Основной проблемой рынка первичной недвижимости остается дисбаланс спроса и предложения. — консультант City Development Solutions Роман Герасимчук

Почему так произошло? Ответ найти несложно: это стечение обстоятельств. Основное из них – война и кризис. В условиях нестабильности экономики и недоверия к банковской системе многие украинцы изъяли свои деньги с депозитов и решили инвестировать их в самую твердую валюту, которую они знают – в недвижимость. Те, у которых денег было побольше, начали строить, привлекая также деньги и связи друзей, хотя и не обладали достаточным собственным капиталом для строительства дома в полном объеме. Другие, включая переселенцев с востока, покупали эти квартиры, повышая спрос на них. Но за два-три года запасы денег иссякли у обеих групп инвесторов, тогда как уверенность в том, что жилье – это самая нужная для всех покупка, осталась актуальной. В итоге и сложилась ситуация, когда стройплощадки появляются невиданными доселе темпами, но платежеспособность покупателя начинает вызывать сомнения.

Ситуация стала настолько видимой, что ее заметили даже в НБУ. В своем отчете о финансовой стабильности, обнародован ном в конце июня, Нацбанк уделил рынку недвижимости целый раздел, по сути, сделав негативный прогноз и намекнув на существование на рынке мыльного пузыря. При этом, как подчеркнул заместитель гендиректора по развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун, Нацбанк впервые выступил в качестве эксперта на рынке недвижимости. «На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение. Однако спрос ограничен, и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избы точное предложение, которое постепенно накапливается. Объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены. Избыток нового предложения в дальнейшем будет давить на цены и создавать риски, прежде всего для застройщиков, а замедление спроса может привести к отсрочке ввода объектов в эксплуатацию», – говорится в отчете. Почему вдруг главный регулятор банковского рынка заинтересовался рынком недвижимости? Профильные эксперты считают, что это способ привлечь деньги украинцев в банковский сектор. «Заявление НБУ – это инструмент в конкурентной борьбе с рынком realestate за клиента», – считает управляющий партнер компании Kiev Standard Олег Перегинец. «Очевидно, Нацбанк решил информационно поддержать банковскую систему, сделав такое заявление», – соглашается Алексей Говорун

«После 2014 года и ликвидации более полусотни банков украинцы еще более активно начали вкладывать деньги в недвижимость, которая сегодня по-прежнему представляет собой привлекательный источник размещения инвестиций», — Алексей Говорун, заместитель гендиректора строительной компания «ТММ»

Он напоминает, что если в период 2010-2012 годов банки, предлагая высокие депозитные ставки, отбирали значимый объем инвестиционных внутренних денег, то после снижения депозитных ставок с 20-25% до 12-15% начался отток депозитного капитала в другие инвестиционные инструменты, прежде всего в недвижимость. «После 2014 года и ликвидации более полусотни банков украинцы еще более активно начали вкладывать деньги в недвижимость, которая сегодня по-прежнему представляет собой привлекательный источник размещения инвестиций», – объясняет Алексей Говорун. С другой стороны, сложно назвать тревогу НБУ совсем беспочвенной. Например, Александр Немтырев считает оправданным заявление регулятора о том, что жилья строится слишком много относительно того, сколько люди реально могут купить. В свою очередь, банкиры, работающие с рынком недвижимости, соглашаются и с Нацбанком, и с тем, что украинцам все еще некуда вкладывать деньги. «Раньше у депозитов была хорошая доходность, но теперь она снизилась. Получить этот же уровень доходности частные инвесторы желают путем покупки жилья и дальнейшей сдачи его в аренду», – коротко объясняет ситуацию финансовый эксперт Василий Невмержицкий. «Считаю, что утверждение НБУ о возможном мыльном пузыре на рынке небезосновательно. Строится очень много жилья, при этом украинцам некуда инвестировать деньги, и они начинают заниматься строительством. Но со стороны покупателей уже нет такого спекулятивного спроса, какой был раньше, остался спрос для себя, для детей», – рассматривает ситуацию со стороны строительного бизнеса глава правления Правэкс-Банка Тарас Кириченко.

Все эксперты говорят об одном: на рынке жилья наступил период, когда спрос на новостройки (первичку и новую вторичку) растет, а на старое жилье вторичного рынка падает. Подобным образом ведут себя и цены: падают на старое жилье и остаются более-менее стабильными на новое. «C момента стабилизации курса в диапазоне 25-26 гривень за доллар цены на квартиры в новостройках существенно не менялись. Колебания, в зависимости от сезона, сегмента расположения и готовности объекта, не влекут за собой резких ценовых скачков», – объясняет Алексей Говорун. «Жилье в новостройках пользуется высоким спросом среди потенциальных покупателей квартир в Киеве. И в последние годы его востребованность растет (на фоне квартир старого жилого фонда). С одной стороны, растущее предложение жилья в новостройках способствует некоторой стагнации цен на жилье советского периода (в основном «хрущевки» и «панельки»), но при этом наполняет рынок разнообразным актуальным предложением, что, несомненно, плюс», – говорит гендиректор АН «Благовест» Елена Биберова. Тенденцией последних нескольких лет Алексей Говорун называет сокращение разницы между дешевым и дорогим жильем, что приводит к размыванию ценовой границы между классами и ценовому давлению их друг на друга. Пригород влияет на спальные районы столицы, окраины города – на эконом-класс, который, в свою очередь, оказывает давление в рамках географической конкуренции отдельно взятого района. «Ценовой диапазон на объекты пригорода сегодня находится всего лишь в границах $450-700 за м², массовые продажи в столице ведутся в диапазоне $600-1 500 за м². Недалеко ушел и премиум-класс: верхний ценовой предел здесь находится в пределах $2500-3000 за м², хотя реальные сделки показывают цену ближе к $2 000 за м². Однако даже в премиальном сегменте на этапе строительства мы видим предложения от $1 350-1 500 за м²», – приводит он цифры.

Пытаясь спрогнозировать варианты развития событий, эксперты признают, что опираются прежде всего на свои ощущения, основанные на опыте, а не на статистику. «По моим ощущениям, то количество площадок, которое сегодня существует и закладывается, превышает потребности рынка. Но точнее сказать сложно, потому что нужны масштабные исследования, которых нет», – объясняет Тарас Кириченко. Что касается самих прогнозов, то они делятся на три версии: оптимистичную, пессимистичную и некую среднюю. Причем Нацбанк как раз можно отнести к группе пессимистов. Большинство участников рынка считает, что наиболее вероятный вариант – оптимистично-пессимистичный. Это значит, что изменения на рынке произойдут, но коллапса и падения не случится. «Анализ материалов, в том числе разрешений, выданных на проведение строительных работ за последние месяцы, свидетельствует о том, что предложение очень серьезно растет при фактически стабильном спросе. Это происходит на фоне политики Нацбанка, которая ведет, с одной стороны, к отсутствию кредитования застройщиков и потребителей, а с другой – к значительному укреплению гривни. Все это может привести к тому, что в кратко- и среднесрочной перспективе рынок недвижимости и строительства может испытать не то чтобы падение, но существенную коррекцию», – считает нардеп Дмитрий Андриевский. Тарас Кириченко также считает, что предложение большое, а спрос не гарантирован. Но, по его словам, маржа пока что вполне достаточная, поэтому если какой-то застройщик очень захочет продать квартиры в своем доме, то ему будет куда снижать цены. «Не думаю, что на рынке случится коллапс, скорее, рынок начнет абсорбировать жилье, какие-то девелоперы обанкротятся, какие-то объекты будут продаваться с дисконтом», – прогнозирует банкир.

Девелоперы больше других рассчитывают на то, что события не будут развиваться негативно.

Девелоперы больше других рассчитывают на то, что события не будут развиваться негативно. «Сейчас мы уже переступили порог ценовой конкуренции и находимся в преддверии ценово-качественной конкуренции. Есть какой-то ценовой потолок, ниже которого застройщики не будут опускаться, но жесткая конкуренция остается, и конкурировать будут качеством», – говорит Александр Немтырев. Он надеется на то, что глобальной катастрофы на рынке не произойдет, и он не обрушится, хотя считает, что без некоторой чистки рынка не обойдется. Что касается цен, то они, скорее всего, еще просядут. «Несмотря на увеличение предложения акционных скидок, которые сегодня достигают 10-30% от прайсовой цены, снижение стоимости реально заключаемых сделок до конца 2017 года может составить 7%», – считает Алексей Говорун. Олег Перегинец полагает, что цены еще будут корректироваться в сторону понижения, и это будет довольно болезненно. «До конца года и в следующем ожидается существенное увеличение новых проектов в разных сегментах. Большое влияние на рынок будут оказывать масштабные объекты с застройкой и созданием целых новых микрорайонов. Поддерживать спрос в таких условиях девелоперы также будут ценой», – объясняет он причины дальнейшего снижения цен. Оправдаются ли прогнозы экспертов и в каком виде, станет понятно уже осенью, когда на рынке наступит традиционный высокий сезон. Все будет зависеть от активности покупателей. Если она восстановится, это будет лучшим сигналом о том, что пока что рынок держится. Если же нет, то «корректировка» рынка может начаться уже в этом году